我国房产税税制改革研究(2)
2017-09-27 05:14
导读：（一）现行房产税征税范围过窄 我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地。这
（一）现行房产税征税范围过窄 我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地。这样，就被排除出征税范围。另一方面，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。应该承认：上述规定在20世纪80年代是客观的，当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥其收入筹措功能。 经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。其主要表现有三点：一是20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90%，这些购房者大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是财富形态的转换。因此，免除房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。更何况转轨时期高收入阶层成员的财富积累一定程度上是非规范运作的结果。如果这些财富以资金形态存在，政府很难直接调节，以房产形式存在，政府调节完全可以有的放矢。二是转轨时期伴随着化的推进，农村城市化程度不断提高，特别是在经济发达地区，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模膨胀很快。因此，房产税收入增长失去了一大块稳定税源。三是我国近年来已经进行了公有住房制度改革。通过改革，原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，改革之后的公房已不是房产税税制制定时的公房。特别是现在已明令允许公房上市，一些公房业主甚至已把公房当做商品来出售或租赁。显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。
（二）房产保有课税实行内外两套税制有违公平 目前我国针对房产保有环节课征的税除去房产税外还有城市房地产税。后者的纳税人为外商投资和外籍人员、华侨、港、澳、台同胞。这也就是说在房产保有课税方面我们采行了内外两套税制。这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别。二是对房产使用效益课税内外有别。抛开两套税制带来的税负不等问题不讲，单从制度安排效应角度来看，两套房产课税制度分别运转本身是不公平的。因为两套税制势必造成竞争起点的不同，而且使得国家的宏观调节意图很难同向贯彻。同时也会干扰其它各税税制效应的正常发挥。
（三）现行房产税计税依据不合理 我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。因为转轨时期，我国经济始终保持高速增长态势，近年来虽然增幅下降，但仍未低过7%.高速经济增长带来了土地和房产大幅度升值，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。同时，必须看到，按余值计税，实际上是新企业税负重，老企业税负轻。另一方面，把租金收入作为计税金额又带来了两个问题。一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。根据北京市1997年对66户企业的测算，按房产余值和租金收入分别房产税税额，结果相差2倍多。二是房产租金本身是营业税课税对象，现在又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。此外，现在租金收入很模糊，没有明确凭证，有的甚至暗箱操作，而且一些不征房产税的房产也在出租。
（四）房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长 房产税是房地产税费体系中的一员。从上看，对同一税源，税费品种应尽量控制，从世界各国情况看，针对房地产分层设置单独的税种并辅之一些专项收费确有必要，但尽可能减少税费数量是一个共同趋势。这样做的正确效应有三点：一是避免对同一财源重复课税和收费；二是便于税费缴纳者履行义务；三是便于税费征管者操作。 然而我国的现实是房地产业面对的税费数量与日俱增。从北京市情况看，涉及房地产业的大小税种有十几个，有些是针对土地占用或使用征收的。这些税的设置带有强烈的因事设税、因项目设税色彩。至于房地产业面对的费就更多了。据粗略估计，北京市房地产业涉及的政府收费不下40种。这些收费出自方方面面，包括很多带有行政职能的事业机构，房地产开发活动的任何一个环节都要面临多种收费，人们很难划清收费的具体针对性。从总体上看，房地产业收费一部分带有劳务补偿性；另一部分则带有连代补偿性，这种补偿形式是针对因房地产开发而带来相关利益集团物质利益损失所做出的补偿，比如青苗补偿费、建筑物补偿费和单位搬迁费等。拥有收费权利的机构对不交或少交费款的企业和个人都有惩治的权利，当然也有变通政策的权利。 很显然，费大于税在房地产业远比其他产业突出。这种现象产生了极大的不利后果，其对房地产市场的发展产生了三大阻碍作用：一是直接大幅度加重了消费者负担。从理论上讲，收费并不带有筹措收入的性质。因此，收费规模和收费“品种”要受到严格限制，收费标准也不与市场交易规模浮动性挂钩。但我国的房地产业收费却非如此。收费成为我国房地产商品最终销售金额中的一个重要组成部分，对消费者来讲，这部分支出成为不可忽视的负担。据初步测算，在北京市房价构成中，收费已占20%左右，再加上开发商比较高的利润预期，这就造成了含税费价格远超出一般消费者的负担能力。二是费大于税限制了房地产业规模的正常扩张。目前北京市一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件急需改善，造成这种奇怪现象的原因很多，“费大于税”是其中重要的一点。这主要体现在费大于税直接加大了房地产开发成本，同时，费大于税又使得房地产开发者和需求者都对政府行为的规范性和稳定性产生极大怀疑，因而房地产规模扩张难以正常展开。三是费大于税直接限制了税收对房地产业发展的调节作用。从世界各国经验看，税收是各级政府调节房地产业发展状况的重要工具。特别是在地方政府层面，税制结构的变动经常可以对房地产业的规模和结构产生调节作用。这主要是因为税收能够从财产存量和交易流量两个方面房地产开发和交易行为。在我国，房地产业涉及的税收是地方税，尽管地方政府没有这些税的立法权，但却拥有一定的政策调整权。因此，政府完全有可能利用税收手段实施房地产业走势调控，但现在费大于税，而且收费权力分散在多个部门，政府很难再利用税收手段实施调控。因为税率变动和税种变动以及税源选择已经没有多少空间。另外，收费权力遍及各部门，实际上也就极大地限制了已有税收政策调整权的落实，因为这需要与各个部门去反复协商、调整。 如此众多的房地产业税费，不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理，以致避税逃费时有发生，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。但更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。 此外，房地产税费过多打乱了房地产业各环节税收的特定意义，相互削弱税基。房地产业税收分三个层次：一是土地开发层次；二是房产交易层次；三是房产保有层次。这三个层次的税收彼此应相互协调，各层次税制要分别体现出国家的产业政策和收入调节意图，而且各层次税负要有所区别。而我国目前由于前期围绕房地产交纳的税费过重，致使房产税税基被人为压缩、税源被无形挤占。
