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我国房产税税制改革研究(4)

2017-09-27 05:14
导读:四、改革房产税税制的具体设想 从目前的形势要求看,房产税税制改革可说是房产税税制的重构。下面就房产税的主要税制要素变革提出一些具体设想。
  四、改革房产税税制的具体设想  从目前的形势要求看,房产税税制改革可说是房产税税制的重构。下面就房产税的主要税制要素变革提出一些具体设想。  1.关于统一税制。目前我国在房产税方面实行内外两套税制。这直接形成了税负失衡格局。现在我国已加入世贸组织,内外资企业公平税收待遇是世贸组织成员国采行的基本政策思路。所以,我国应首先统一房产税税制。并基于此,设计新的房产税税制。  2.关于扩大征税范围。现行房产税税制确立时的背景是市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境。因而房产税范围很窄,这极大地抑制了房产税收入的增长。从区域角度看,现在可考虑把的房产也纳入征税范围。是否据实对所有自建和购入房产征税,由省级政府根据具体情况自行确定。从纳税人结构角度看,现在应把城市自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围,过去我们没有把这些房产列入征税范围,原因在于当时个人拥有房屋产权的情况比较少。而事业单位的性质又长期界定不清,大部分事业单位脚踩两条船,既依赖财政资金,又从市场上获取收入。现在这种格局已经发生了根本转变。城市内个人购房规模很大,同时通过公有住房制度改革,大部分公房已转变为个人财产。大部分事业单位都进行了改革。其中很多已转为独立的经营单位,这些单位的房产产权拥有者就是本单位,此外一些享受财政补助的事业单位也拥有了房产产权。从上讲,财产税就是要对财产课税,特别是不动产,各类拥有不动产产权的所有者都要被列入纳税人范围。国家有必要通过房产税课征这种方式采调节既定分配格局。  3.关于计税依据。我国现行房产税计税依据分两类:一是从价计征;二是从租计征。现在可考虑统一规定为从价计征。因为租金收入很难核实,而且出租行为属于使用权的流转,对此可以通过流转税来解决。实行从价计征应以房产现值为课税对象。目前是按房产原值一次减除10%-30%后的余值为缴纳房产税的依据,而房产原值很难核算清楚,而且减除比例的确定没有合理依据。事实上根本的问题还在于房产原值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的,计算出来的结果不可能与现实市场经济的约束条件相统一,比如要素价格,过去房产建筑材料价格是管制的,根本不反映成本和供求关系。据此核算的房产价值势必大打折扣,这实际上是人为缩小了税基。再比如土地,过去房产占用土地是无偿的,因此,房产原值的计算丢掉了一大块,这和现实市场经济的计算是不统一的,实际上也在人为缩小税基。显然,改革是必然的。以房产现值为计税依据牵涉到的核心问题是如何计算房产现值。我们认为应委托社会中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。评估时要考虑级差地租、建筑材料价格、折旧等因素。国际经验,评估可3-5年进行一次,具体年数依据经济周期情况而定。为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性,今后可直接以房产现值为直接计税金额而不必做减除。  4.关于税负。鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断发展以缓解房产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求,房产税税负不宜确定在高限,为此,我国似应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。房产税税率可分类设计,对经营性房产,可采行1%-3%的浮动税率,具体选择值的确定由省级政府进行。对个人房产,可区分两种情况,一般商品房可采行0.1%-1%的税率。具体税率选择由省级政府定。由公房转为私房的房产,可采取定额税收,具体数值由省级政府根据财政供给人员工资水平和本地房产价值情况白行确定,中央政府可提出一个全国平均价格供省级政府参考。  5.关于税权划分。房产税税制由中央政府确定,全国依此统一征收。鉴于各地房地产价格和房地产交易规模以及市场发育水平差异非常大,同时各地财政收支状况高度不平衡,房产税的具体税收政策可由各省级政府自行确定。这其中包括税率选择、房产评估周期、区域内优惠政策确定等。鉴于房产税属地方税,该税可由地税局征管,而且省级政府不得参予下级政府房产税收入分配。  6.关于配套改革。改革房产税税制涉及到多方外部制度环境优化。首先,改革房产税税制应相应理顺土地的收费和课税。目前我国房地产价格相对中、低收入阶层的人来讲,处于畸高状态。这在大、中城市表现很突出。房产价格畸高人为抬高了房产税税基,难免造成房产税负担不合理。为此,有必要在土地买卖方面严厉打击腐败和哄抬物价行为,各级政府应清理土地流转方面的不合理收费,并降低土地交易方面的一些税种的税率。其次,降低房产流转税种的税率。目前我国房产流转方面的税种税率比较高,而且层层征、不规范。比如契税,特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏高。北京市目前在商品房销售环节规定购买者要负担房款2%的契税。其中超过120平米部分契税税率高达4%.这种做法极大地限制了房地产市场的正常发展。目前有必要通过降低房产交易方面的税费来为房产税创造运转空间。再其次,完善房产产权管理制度,有关部门应组织力量对房产产权进行普查并重新核准、登记。
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