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规范物业治理 构建***社区

2014-12-06 01:07 近年来，随着房地产市场的迅速发展，北京市物业治理行业发展迅速。截至2006年6月30日，北京市共有2841家物业治理企业取得《物业治理企业资质证书》。其中，一级资质企业51家，二级资质企业141家，三级资质企业2649家。物业治理从业职员约20万人。治理项目4564个，总建筑面积3.2亿平方米。其中住宅3126个，建筑面积2.56亿平方米。目前，全市保持市优称号的物业治理项目389个，国优项目109个。 　　五大题目突出 　　物业治理迅速发展的同时，也暴露出不少题目。北京市建委主任隋振江在北京市物业治理工作会议上指出，题目主要表现在以下五个方面： 　　物业服务不规范，整体水平不高。部分物业治理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。 　　开发遗留题目引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业治理进行了专题调研，调研报告指出：现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数目的矛盾起源于开发建设遗留题目。一是规划变更导致业主权益受损，也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施。二是房屋及附属设备质量差，水电等配套项目得不到落实，缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于《物权法》尚未出台，居住小区物业治理区域内的建筑，如地下车库、物业治理用房的权属题目往往引起业主与开发商的争议。 　　业主大会成立缓慢。到目前，北京市按照《物业治理条例》的规定成立业主大会的只有511个，比例很低。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的题目也无法得到根本解决。题目主要表现为：部分开发建设单位不积极、不配合、不支持，导致成立筹备组困难；二是在政策宣传、引导上力度不大，很多小区的业主在成立业主大会之初，不了解国家和本市的相关规定，往往是事倍功半；三是指导方式、方法和力度上还存在一定题目，与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够，离开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规则，组织工作轻易陷进混乱、无序状态。四是按照法规规定，业主大会的成立需要达到一定的比例条件，一些小区业主参与意识不强，投票比例不高，导致业主大会议事规则、业主公约无法通过，业主大会难以成立。 　　业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监视、治理。在实践中发现，一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监视和约束；业主委员会往往超越职权开展活动，个别小区业主委员会成员滥用权利，以权谋私，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。 　　老旧居住小区的长效治理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久，配套设施严重不足，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民熟悉不同一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。 　　对症下药建*** 　　之所以存在以上题目，有关业内人士指出原因有以下几点： 　　物业治理作为一个新兴行业，相关的法规体系、治理体制和工作机制尚不健全。 　　物业治理法律关系复杂，涉及开发建设单位、物业治理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留题目、建管衔接等前期物业治理题目，又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益，以及物业服务合同题目。 　　配套政策不完善。固然《物业治理条例》已颁布实施，并出台了一些配套政策文件，但全面贯彻实施条例的物业治理办法还没有出台，对日新月异变化的市场缺少快速应对机制，对规定、办法的实施缺乏操纵性研究。 　　对物业治理企业监视不力，主要表现为对物业治理企业违法行为的监视检查和处罚力度不够。客观上，存在各区县职员编制少、执法气力薄弱等因素，但主观上，受到“企业受处罚就会甩手不干”的影响，在处罚时畏手畏脚。关于物业治理与社区建设的结合的精神落实不到位，与街道、居委会的协调配合还不够，还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。 　　隋振江指出，物业治理涉及面广，社会影响大。作为城市治理的一个组成部分，物业治理，尤其是居住区物业治理，与广大人民群众的亲身利益息息相关，关系到人民群众正当权益的发展和保障。针对存在的题目，北京市将从以下个方面开展工作： 　　首先，完善业主自律机制，转变物业治理体制。物业治理假如不能与社区建设有机地结合起来，很轻易造成治理体制上的不顺，矛盾解决渠道的不通畅，轻易削弱政府部分的治理和监控力度，降低工作效率，并有可能引发社会不稳定因素。为此，北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规则等政策文件，充分发挥街道、社区的作用，将业主组织有效纳进到社区***自治的范畴，加强对成立业主大会的组织、指导，加强对业主委员会活动的指导、监视，确保物业治理与社区建设的有机结合。 　　其次，强化市场监管，整顿和规范市场秩序。针对比较突出的题目，定期开展物业服务专项整治。围绕物业企业资质、从业职员素质、物业服务行为规范等内容制定具体行政治理制度和措施，强化对物业治理企业的日常治理。建立物业治理企业信用评价机制，物业治理的基本情况、治理项目、治理业绩、不良行为记录及处理等均要记录在案，形成统计、查询、警示、处理功能的综合数据，实现动态治理。根据物业服务与收费关系，研究制定科学、公然、透明的基本服务标准和分级服务标准，促进质价相符机制的形成，便于业主选择物业企业或协商服务标准和收费水平，同时也有利于政府主管部分的监视、考核和全社会的监视。 　　同时，北京还将加强执法，快速调处矛盾纠纷。在进一步加强市区两级建委执法体系建设的基础上，形成联动机制和重大矛盾定期上报并跟踪处理制度。在《北京市专项维修资金使用治理办法》实施的基础上，将研究制定具体的实施细则，对专项维修资金使用的方法、程序和条件做进一步规范，保障维修资金安全、公道使用，保障物业共用设施、设备得到及时维修。2006年9月25日《中国建设报》