房地产执行的若干法律问题毕业论文(2)

（二）不动产先买权的效力问题。

根据最高人民法院《意见》第118 条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以对抗第三人。依《中华人民共和国合伙企业法》的规定，在合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他合伙人的同意，其转让行为无效。所以，其他合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力，依照最高人民法院《意见》（试行）第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的（不论有偿或者无偿），享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的；第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了产权过户登记手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效，只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高人民法院《意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋， 应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的，视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额，依照法律规定，亦得尽通知义务，由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时，对其他共有人有无通知义务，法无明文规定，在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后，先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的，即丧失先买权，出卖人可以将其不动产出卖给第三人。

（三）不动产先买权的竞合问题。

权利的竞合，是“数个权利存于同一标的，依其行使，可生同一结果者。”司法实践中，不动产先买权亦会发生竞合的情形。这时如何确定它们的效力先后，是一个无法避开的现实问题。

在我国，当共有人的先买权与承租人的先买权发生竞合时，实务界