城市土地储备征购方式与补偿标准研究毕业(2)
2014-12-02 01:13
导读：3个档次的土地回收补偿标准，在土地储备制度建立之初，不失为一种简便易行的补偿方法，但随着土地储备制度的逐步规范和完善，这种补偿方法的不合
3个档次的土地回收补偿标准，在土地储备制度建立之初，不失为一种简便易行的补偿方法，但随着土地储备制度的逐步规范和完善，这种补偿方法的不合理性已日益显现，主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性：
1.土地使用权产权结构差异。由于历史的原因，我国土地使用权产权结构比较复杂，有有偿划拨、无偿划拨和有偿出让等方式，用地单位的土地权益和成本差异很大。目前许多用地单位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本，已经远远高于所规定的补偿标准，如果按照目前规定的补偿标准进行回收，回收难度就特别大。
2.土地原用途差异。回收补偿的实际操作是按新规划用途为住宅、商业用地的地块，以环城河为界，以内为50万元/亩，以外为40万元/亩；规划用途是绿化、道路用地的统一按30万元/亩进行补偿。而没有考虑土地的现有用途和用地单位的实际土地收益。
3.土地区位和综合价值差异。3个档次的补偿分类不能充分体现级差地租理论，因为同在环城河内的不同地块，其交通条件、地理位置、商服繁华度和公共服务设施的完善程度差别是较大的，因而其价格差别也是很大的。因此，单纯以环城河为界划分的方法就不尽科学，更应以基准地价考虑土地级别范围。
4.原土地使用单位差异。原土地使用单位包括企业、事业单位、政府机关等，企业又分为国营企业、集体企业和个体企业等，他们取得土地的方式和利用效益有很多差异，企业目前经营情况和社会负担也不同，但目前的补偿标准没有考虑这些情况，增加了回收土地的难度。
可见，制定合理、科学、可操作的土地补偿标准已经成为当务之急，既体现了城市土地储备制度运作的客观需要，也对社会稳定和利益平衡有直接的影响。
（科教范文网http://fw.nseac.com） 二、土地征购的台理范围和具体方式
（一）合理的土地征购范围
从我国土地所有制的形式、土地储备机制的功能定位以及杭州等地土地储备制度运行的经验看，合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场，即所有城市存量土地和增量土地在出让前都只能从土地储备中心这“一个口子进、一个口子出”。根据绍兴市区土地本身的特点，我们认为绍兴市合理的土地征购范围应包括4个方面：
1.进入城市建设用地范围的农村集体土地。农村集体土地对于城市建设用地来讲属于增量土地范畴。一般包括以下几种农村集体土地：①因城市扩大征用郊区农村集体土地；②因规划和城市建设的需要，征用“城中村”的集体土地；③因城市建设和规划的需要征用集体企业土地。对集体土地变为国有土地，土地储备中心应严格按照《土地管理法》进行征用，并贯彻保护耕地的原则。对于“城中村”，根据城市规划要求和原则，应该实施“撤村建居”的战略。
2.城市存量土地中的划拨土地。城市存量土地中，大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地，可以由土地储备中心代表国家收回，它是土地储备中心土地储备的主要内容。划拨土地使用者的土地主要包括：①因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或
