对重庆市南岸区金龙港湾业主委员会诉业主欠费

　　“小区大门无人把守，夜晚出行路灯不亮；垃圾成山，遍地恶臭；化粪池快溢进底楼住户，随时存在沼气爆炸的危险；缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击，甚至大打出手，业主委员会负责人还曾被欠费业主殴打致伤。与此同时，开发商占据楼顶修建庙宇，消防隐患及一户一（水）表问题迟迟不能解决，前期物管撤离不办移交手续，物业管理用房没有着落以致新的物管企业不愿入驻。……”

　　这是重庆市南岸区金龙港湾小区（以下简称小区）的现状。该小区位于重庆市南岸区海棠新街40号，住宅279户，人口1000余人，另有商场门面12家共1000多平方米、车库900平方米、写字间2800平方米。小区开发商挂靠重庆市金山城乡建设实业总公司，而该开发商同时又是小区的大业主，占据小区七个单元中六个单元的楼顶建造楼顶花园，搭建大面积的鸽棚，并修建了一个用于烧香拜佛的庙宇。小区前期物管据称与开发商有牵连关系，对开发商的行为不闻不问，引起小区大部分业主的不满，因此发生纠纷。前期物管遂在未办理移交手续的情况下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隐患、一户一表、物业用房等诸多遗留问题未能解决，没有新的物管企业愿意接管该小区。小区遂于同年1月17日成立业主委员会，报南岸区房管局备案，并召开业主大会，以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。

　　小区业主委员会接手小区物管工作后，立即就小区存在的违法建筑（如庙宇、鸽棚）、物业用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映，希望能够得到合理解决；同时按照业主大会通过的约定开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物管的正常工作开支。

　　但业主委员会的工作很快就遇到了麻烦。向政府部门反映的问题遇到了官僚式的相互推诿，比如向规划局反映的开发商违法修建庙宇的问题，规划局答复说那只是一个凉亭，是合法的，而这个所谓的“凉亭”在房管局却是按住宅进行的登记；又比如开发商搭建超过100平方米的大型鸽棚的问题，规划局以开发商在鸽协取得了批文为由予以推脱。其他如开发商占用公用楼顶的问题、物业用房无法使用的问题、消防隐患无法解除的问题等等都在不同程度上被各有关部门踢皮球似地推过来让过去，致使业主委员会的成员们四处奔波一年有余而毫无收获。

　　如果只是上述问题得到不到解决也许还能克服，但个别业主拒缴物业管理费的行为却使业主委员会的自治管理无法继续下去。这些个别业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数几个人谋私利。起初拒缴物管费的业主只有极少数的几家，但这几家业主不缴物管费却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务让许多原来缴费的业主感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物管费的行列。而小区业主也由此而逐渐分化为两大阵营，争吵纠纷从此不断。

　　眼见小区自治物业管理即将陷入瘫痪，业主委员会在与欠费业主协商对话无果的情况下，被迫以欠费业主中态度最坚决者作为被告，向重庆市南岸区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决被告支付欠缴的物管费及滞纳金。

　　业主委员会原本希望能够通过法院支持性的判决恢复小区正常的自治管理，同时对其它遗留问题的解决也起到正面的推动作用，但法院方面的处理结果却让他们大失所望。重庆市南岸区人民法院经审理后认为，原告业主委员会既非公民，法人，又不符合法律（指《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条）规定“其他组织”的要件，因此不属于民事诉讼的当事人，属不适格的诉讼主体；其次、根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理关系的主体是业主和物业管理企业，原、被告之间的关系不属于《物业管理条例》调整范畴，原告享有什么权利，应尽什么义务也不明确。并且原告本次诉讼的提起，没有取得业主大会的授权，亦不能作为执行业主大会的意思表示。因此，南岸区人民法院裁定驳回了业主委员会的起诉。