新法规对房地产开发商综合实力的十大考验(2)
2015-07-31 01:08
导读：二、恶意违约而致惩罚性赔偿的考验。针对消费者强烈呼吁的在商品房买卖中适用消费者权益保护法第四十九条的要求，《司法解释》在一定程度上作了采
二、恶意违约而致惩罚性赔偿的考验。针对消费者强烈呼吁的在商品房买卖中适用消费者权益保护法第四十九条的要求，《司法解释》在一定程度上作了采纳。根据《司法解释》的规定，在以下五种情形下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人（开发商）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这种惩罚性赔偿将会通过对上述严重损害市场交易安全行为的有力规制与打击，促进社会诚信制度的建立。
三、房屋面积差异的考验。在预售商品房中，要做到产权登记面积与合同约定面积完全一致，几乎是不可能的。问题在于必须本着公平的原则，将这种面积差异约束在一个合理的范围内。《司法解释》规定，出卖人（开发商）交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，除非双方另有约定，否则应按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息的。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这一规定将使房屋面积严重缩水、公摊面积过大的开发商面临严峻考验。
（科教范文网http://fw.NSEAC.com编辑发布）
四、房屋不能按时交付的考验。《司法解释》在明确将房屋的转移占有（即通常所说的交钥匙），视为房屋的交付使用的同时，还对开发商迟延交付房屋的违约责任作出了规定。根据规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，除当事人另有约定的以外，购房人有权请求解除合同。对于法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
五、不能及时办理产权证的考验。为了解决实践中购房人入住后长期拿不到产权证而又投诉无门的问题，《司法解释》规定，由于出卖人（开发商）的原因，买受人（购房人）在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息
