土地流转模式的比较研究(2)
2016-04-07 01:07
导读：2.宅基地换住房模式（城乡建设用地增减挂钩模式） 宅基地换住房方案是指用集中兴建新型农村社区或城镇住房替换农村宅基地的方案。按照土地集中、城
2.宅基地换住房模式（城乡建设用地增减挂钩模式）
宅基地换住房方案是指用集中兴建新型农村社区或城镇住房替换农村宅基地的方案。按照土地集中、城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的思路，农户将土地承包经营权通过入股、联营、出租或租赁、转包、转让等方式实现集中，农户获得租金、薪金、股金三重收入，同时，农户可以退出其宅基地使用权进入新型农村社区集中居住或进入城镇购买经济适用房或商品房，政府给予旧房拆迁补偿，并将增加的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用土地出让金等收益对农民购房进行补贴。
3.集体经济发展型模式
集体经济发展型方案是指以股份合作制为特征的方案。将集体土地和农民土地承包经营权折价入股，组建股份经济合作组织或公司制企业，对集体资产进行经营，农民可以到合作组织或公司制企业投劳打工，获取租金、薪金、股金三重收入。
该模式可以把辖区农民的土地和集体建设用地集中起来，实行集中开发、连片种植，将农村划分为农业生产区、工业开发区和群众商住区，依此实施统一规划和经营。
（二）三种土地流转模式的比较
1.从预期收益的角度看
在社会保障换承包地模式下，农民所获得的预期收益的稳定性则取决于政府的执行力度和相关的配套的社会保障体系的完善程度以及农民转为市民后在就业竞争中的竞争力强弱。这主要是因为农民退出承包地后，并且由农民转变为市民，其收入来源于政府的生活补贴和一些其他的政策优惠以及进入城市工作所得到的工资（这部分工资并不稳定，因为政府是不可能直接为这部分农民提供工作岗位）。另外这部分农民转变为市民后，其住房则是一笔非常大的开支，尽管政府提供廉租房，但如果这部分新市民的收入来源极为有限，同样也会承受不起。而宅基地换住房模式与社会保障换承包地模式相比，解决了农民急切希望改善居住这一重要问题，其预期收益的大小与土地流转市场的完善程度密切相关，而且宅基地换住房这种模式是建立在实现土地承包经营权大规模的流转的情况下才具有一定的可行性，而就当前我国土地制度来说，要实现这一条件则还需要进一步对土地制度进行改革和完善。第三种土地流转模式——集体经济发展型模式，其获得的预期收益取决于三部分，即：租金、薪金、股金。这三部分收入中租金与宅基地换住房这种模式一样是建立在土地流转市场比较发达的条件下才能较大程度地实现；薪金取决于再次就业时所从事的工作与工作所在地的工资水平；股金则取决于土地进行折价入股后组建的股份经济合作组织或公司制企业的经营效益的好坏。 2.从可持续发展的角度看
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仅从所耗费的成本来说，集体经济发展型模式比较适合于中国绝大部分地区社会经济发展情况，这主要是因为集体经济发展型模式政府所投入的成本相对于另外两模式来说要小得多，农民所承担的风险也比这两种模式要小得多。从重庆市目前对江北区、渝北区及九龙坡区所采用的三种模式的实践情况来看，采用经济发展型模式所花费的成本是社会保障换承包地模式的1/10，是宅基地换住房模式所耗成本的1/6。如果从所获得的预期收益大小来说，根据重庆市统筹城乡发展系列研究课题组的研究报告，采用社会保障换承包地模式，每户农民可得到的预期收益（即与土地相关的利益加上变为市民的利益）为282 017元；若采用集体经济发展型模式，每户农民可预期的收益（即与土地相关的利益加上保持农民身份的利益）为86 094元。若采用宅基地换住房模式，按照农民宅基地置换城镇住宅的集体土地流转模式，则每户农民的宅基地置换收益约为73 500元。由此可以得出，从所获得的预期收益大小看，社会保障换承包地模式
