基准地价更新的宏观与微观问题研究(2)
2016-09-10 01:15
导读：另外，根据某省2005年度土地估价报告的抽样调查情况，如果按照估价方法统计，采用成本逼近法评估的占29.13%；采用市场比较法评估的占11.65%；采用基准
另外，根据某省2005年度土地估价报告的抽样调查情况，如果按照估价方法统计，采用成本逼近法评估的占29.13%；采用市场比较法评估的占11.65%；采用基准地价系数修正法评估的占47.57%；采用剩余法评估的占9.22%；采用收益还原法评估的占2.43%。而在欧美发达国家，市场比较法应用较多。国内市场比较法应用不多的原因除了市场发育不够完善外，很有可能是数据资料的收集和因素修正困难。
因此，应充分把握基准地价更新的契机，建立统一、全面、权威的土地信息数据库。在数据库的建设中不能仅仅停留于位置、价格、授予者和受让人、土地利用和结构特征、质量等方面的数据信息，还应包括社会人口流动性的变化、人均收入水平的变化、家庭人口结构变化等与土地市场发展紧密相关的其他有效数据。
基准地价更新的微观问题
（一）基准地价内涵的界定
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。原土地定级与基准地价评估工作都是在国家制订的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但是由于各城镇基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估的技术水平的差异、资料的准确度及典型性的不同，导致了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地的基准地价水平不协调、不平衡。这就制约了区域地价管理制度、政策的制定与实施，影响了土地市场的宏观调控与规范管理。
另外，运用基准地价系数修正法评估宗地价格应根据以下步骤进行：收集有关基准地价的资料，查出估价对象所处地段的基准地价，进行交易日期、土地状况等因素的修正，求出估价对象宗地的价格，其实质是市场比较法的变形应用。市场比较法中的参照物以实实在在的实体存在，土地开发程度、土地景观、面积、形状等特征都是具体的、客观存在的。若不明确界定基准地价所对应的“样本”，则应用起来操作性不强。因此有必要界定基准地价的内涵。
基准地价的内涵界定具体包括：基准地价评估日期界定；土地开发程度界定，一般按照达到市政基础设施配套要求的熟地设定（如宗地红线外通上下水、通路、通电、通电讯和宗地红线内场地平整的“五通一平”，宗地红线外通上下水、通路、通电、通电讯、供热和宗地红线内场地平整的“六通一平”或者宗地红线外通上下水、通路、通电、通电讯、供气、供热和宗地红线内场地平整的“七通一平”）；土地使用年限的界定，按照国家规定的最高出让年期设定（如商业40年、住宅70年、工业50年）；容积率界定；建筑密度界定；宗地深度、宽度界定；基准地价的构成。
界定方法应遵循以下原则：能满足土地市场管理的需要，在宏观调控地价、征收土地使用税、对土地利用、流动进行导向等方面发挥作用；与土地市场交易宗地一般条件相对应；符合城市规划地块设定的一般原则；总体上与一级土地市场交易宗地条件为基本出发点，根据需要补充界定“楼面地价”内涵。
（二）样点地价数据的检验
根据《城镇土地估价规程》，当前基准地价更新的技术途径主要有：以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价；以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。在目前尚不具备完善的地价指数系统的情况下，主要采用前面两种技术途径。不管采用哪一种途径，都是通过建立样点地价与土地级别、土地评价单元分值之间的数学模型进行基准地价的更新。然而样点地价数据的检验并没有引起重视，只是在报告中定性地给出文字说明，而不见检验过程。因此，需要对样点地价数据是否来自于同一个总体分布，是否服从正态分布，以及如何剔除异常样点地价数据进行检验才能进行后续的数理统计以及数学模型的建立，以提高新一轮基准地价更新的质量。
