基准地价更新的宏观与微观问题研究(3)
2016-09-10 01:15
导读：样点地价数据检验方法主要有：秩和检验法、卡方x2检验法、t检验法和均值-方差法。秩和检验法用于检验对同一级别同一土地利用类型采用不同方法处理
样点地价数据检验方法主要有：秩和检验法、卡方x2检验法、t检验法和均值-方差法。秩和检验法用于检验对同一级别同一土地利用类型采用不同方法处理所得的样点地价是否来自同一个总体分布。卡方x2检验法用于样本的总体分布是否服从正态分布，关系到测算模型的建立及应用什么方法对样本中的异常数据进行剔除。t检验法和均值-方差法用于检验由随机误差引起的异常数据以保证样点数据的可靠性。当样本总体服从正态分布时，计算t统计量判定并剔除异常数据。当样本总体不服从正态分布时即非正态分布时采用均值一方差法，剔除标准为X±2S，其中x为均值，s为方差 。
（三）基准地价更新结果分析
为充分发挥地价在调控土地市场中的作用，使基准地价能客观地反映出城镇内不同区位以及城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展，须对基准地价成果进行分析。基准地价成果分析主要包括基准地价的最低水平分析、级差比较分析、水平变化分析、基准地价涨幅与其他指数的比较分析以及城镇间比较分析。
搜集征用集体所有土地补偿安置、新征建设用地征用转用阶段收费标准和现行土地出让金征收标准，运用成本逼近法，测算最末级地基准地价的最低地价控制标准。将最末级地基准地价的最低地价控制标准与基准地价更新结果进行比较分析。各级基准地价的价格水平反映土地级别与地价相关的关系，应该客观反映城市中心到城市边缘的地价等级落差。根据《城镇土地估价规程》中有关规定，选择土地级别与地价的测算模型，分析地价等级之间的差别进行级差比较分析。基准地价水平变化分析包括相同级别内地价水平变化分析、各用地类型地价水平变化分析、城市整体地价水平变化分析。基准地价涨幅与其他指数的比较分析指根据近期地价动态监测结果以及房屋销售价格指数等相关指数的比较分析当期基准地价上涨幅度是否具有合理性。原土地定级与基准地价评估工作都是在国家制订的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但是由于各城镇基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估的技术水平的差异、资料的准确度及典型性的不同，导致了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地的基准地价水平不协调、不平衡。这就制约了区域地价管理制度、政策的制定与实施，影响了土地市场的宏观调控与规范管理。因此对城镇间地价水平的比较分析是非常必要的。
（科教论文网 Lw.nsEAc.com编辑整理）
基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，也是基准地价系数修正法应用的重要参数，该方法被国内大多数评估机构所采用。因此，重视基准地价更新的质量，提高其成果应用价值非常重要。本文指出基准地价更新应注意宏观与微观问题。宏观问题包括基准地价的平衡以及土地估价数据信息库的建立；微观问题包括基准地价内涵的界定、样点地价数据的检验以及更新成果的分析,从而使土地价格评估结合其他相关学科的知识，由经验阶段向科学阶段迈进。
参考文献：
1.蔡兵备，欧阳安蛟.城市地价评估方法-发展与创新[M].社会科学文献出版社,2002
2.王庆改等.城镇基准地价平衡研究[J].地理科学，2004.21（1）
3.胡伟艳,渠丽萍.土地价格评估体系的整合[J].资源开发与市场，2005.5
4.国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[M].中国标准出版社,2002
