我国房市将进入持续而缓慢的下跌周期(2)
2017-08-23 01:21
导读：二、未来我国房地产新增需求数量将大大下降 2008年以来，尽管国内房地产价格先是涨速减慢，继而下降，但是这种价格水平仍然与居民的实际支付能力差
二、未来我国房地产新增需求数量将大大下降
2008年以来，尽管国内房地产价格先是涨速减慢，继而下降，但是这种价格水平仍然与居民的实际支付能力差别很远。房地产价格的涨幅下降，只是投机需求和投资需求大幅萎缩或减少所致。也就是说，就目前国内各地房地产的价格水平来看，还没有出现房地产市场从投资为主导向消费为主导的市场的根本性逆转。因此，在目前的情况下，即使大幅降息，但由于房价过高，投机者、投资者的信心远未恢复，全球经济前景暗淡，在国内外经济形势变好之前，投机性需求得以恢复暂不可能而消费性需求又没有能力进入。
真正能够形成需求的绝大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分为换房需求和新增需求。其中，换房需求是针对此前已经购买过住房的居民而言。众所周知，我国房地产市场高涨行情从2003年开始，而房地产需求也正是从这一时期开始回暖，并且在2006年和2007年两年宏观经济和股市一片大好的背景下，这种需求热情更是达到极致。一般来说，房地产与汽车不同，前者的“换新潮”周期要远比后者长。因此，从2003年开始新购买自住房的居民很难在未来的几年内形成“换房潮”，而在此之前所购买房地产所形成的“换房潮”，基本在2003年至2007年这一阶段已经“消耗殆尽”。而对于房地产新增需求来说，形势也不容乐观，一般来说，能够形成未来几年内新增需求的人群是未来新增的中产阶级人群，而事实却是当前我国的中产阶级增长率已经远远低于商品房供给率。同时，未来的几年内，国内很难再有宏观经济高涨和股市暴涨行情同时存在的情况，也就是说经济的“收入效应”和股市的“财富效应”在未来的几年内很难显现。这些因素均表明未来房地产新增需求数量将大大下降。
（科教范文网http://fw.nseac.com） 但是如何让居民的消费需求释放出来还有不少路可走，比如说，增加居民收入水平，让居民购买支付能力迅速提高；或降低房价，让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者，在短期内是不可能完成的事情。因此，要让中国房地产市场需求释放出来，也只有降低房地产市场价格，让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民住房需求就能够释放出来。
三、住房供给量在未来数年将持续增长
在任何一个经济体中，都存在着社会平均利润率。按照
政治经济学中的利润，当某一行业的利润率要高于社会平均利润率时，那么社会的其它资源就会流入该行业，最终导致该行业的供给超过需求，进而使得该行业的平均利润率接近社会平均利润率。目前，我国社会平均利润率大约在8%左右，与此对应的房地产行业的平均利润率则超过30%。同时，房地产市场又是一个进入门槛相对较低的市场，因此，在高利润率的刺激下，社会上大部分资源都涌入这一市场，这也造就了我国房地产企业超过3万家、商品房空置面积达1.3亿平方米的市场现状。
当房价持续上涨时，市场有继续上涨的预期。则即使暂时不需要住房，未来需要住房的人，也会提前购买；已有住房的人，为取得投资收益，会买入多套房产；当房价阶段性急涨时，部分人恐慌性买房；开发商预期未来价格更高，捂盘或分批开盘销售。总之未来房价上涨的预期虚增了需求又隐藏了供给，加剧了供不应求的状况，反过来推动房价进一步上涨。目前对楼市的非理性上涨预期不存在，则原本提供给提前购买、投资性购买和恐慌性购买的供给将乏人问津。开发商捂盘或延缓销售速度也不再是实现利润最大化的做法。即使实际供应零增长，供给也会相对过剩。不仅如此，目前市场整体成交低迷，不时传来新的降价消息，部分地区展开了价格战，少数前期高价购房的业主甚至采取砸售楼处等极端方式要求退房……市场不但没有上涨的预期，而且继续下跌的预期正在逐渐形成之中。部分有现时需求的人会延迟购买，另一部分已在前些年提前消化；有多套房产的人，为兑现利润，或回避更大下跌的风险，会选择抛售，增加供给；当房价阶段性急跌，部分业主会恐慌性抛售；开发商看淡后市，会加快建设和上市销售速度。这将导致进一步供大于求，推动房价进一步下跌。 房产作为一种商品，价格由其价值决定，并受供求关系的影响。商品的生产周期对供给的变化也是至关重要的。生产周期短的商品，如果发生价格上扬，追逐利润的资本会尽快增加供给，则价格又会很快下跌。而房产从拿地、建设、预售、交房、结算工程款、归还银行贷款，普遍有两到三年，甚至更长的时间。所以当房价开始一轮牛市的时候，即使开发商的投资一直在大幅增加，也不能在短期内形成供应量，从而使得房产长期供不应求，价格稳步上扬。而随着拐点来临，各地销量同比普遍下降一半左右，供求关系发生了逆转，由供不应求变为供大于求。但之前几年投资的增长将提供比往年更大的供给，并且这种供给的增长在未来数年将持续，消化这些供应量需要较长的时间。
