我国房市将进入持续而缓慢的下跌周期(3)
2017-08-23 01:21
导读：此外，2008年10月22日晚，财政部公布的一系列房地产调控政策和措施中，提出了“要加快保障性住房建设，加大廉租房、经济适用房等保障性住房建设规模
此外，2008年10月22日晚，财政部公布的一系列房地产调控政策和措施中，提出了“要加快保障性住房建设，加大廉租房、经济适用房等保障性住房建设规模。落实和完善促进合理住房消费的政策措施，促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设，加快发展二手房市场和住房租赁市场“。随着这些措施的逐步到位，房屋的供给也会增加。
四、市场规模决定金融领域的惯性
规模越大的市场，上涨或下跌的惯性越大，要改变它上涨或下跌的趋势，需要的资金量就越大。而不管在任何一个国家或地区，单套住房单价均几倍甚至十数倍于家庭年可支配收入，因此市场在短期之内不可能积累巨额增量资金改变房价下跌的趋势。这也是在不同时期的各国、地区楼市调整中反复验证的一个规律。2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》对世界各国房价泡沫破灭实例统计表显示：房地产泡沫破灭后，平均要下跌4.811年，约58个月，下跌均幅是30.79%，则每个月、每个季度、每年，平均只下跌0.534%? 1.6%、6.4%。并且调整时间与幅度同泡沫形成期涨幅成正比，日本是典型的例子。中国的情况同样如此。中国的香港地区从1997年亚洲金融危机到2003年非典疫情，房价下跌6年，最大跌幅65%。就内地而言，海南、北海、惠州的房地产泡沫破灭，同样是长期缓慢下跌，最终跌幅巨大。
当国内房地产市场价格出现近10年的快速上涨之后，这种价格出现周期性的调整也是必然。它是房地产市场的内在逻辑。特别是，当政府的政策出现根本性转变、金融市场的环境及人们对房地产市场预期发生根本性改变时，这种房地产市场的价格调整也就开始了。同时，我们也应该看到，既然房地产市场价格出现近十年的上涨，它的调整也是一个自然周期性过程，不是一天几天、一月几月、一年几年就能够完成的事情，会经过一个周期性的过程。至于这个过程的周期性有多长，既取决于这个市场变化，也取决于整个国内外经济环境。因此中国楼市一轮长期大牛市之后，不大可能在短期内重新步入牛市，又因房价远超正常居民收入水平，长期高位盘整的可能性也基本不存在。中国房价只会在长达数年的时间里，积小跌为大跌，才能走完熊市的过程。
内容来自www.nseac.com
总之，针对当前我国房地产市场的现状，政策调控的出发点和落脚点是促使房价合理回归。不论是利率、信贷、土地、环保、产业哪方面的政策，宏观调控的目的并非打压楼市，更不是希望楼市崩盘，不是“一棒子打死”，而是为了促进楼市更加稳定和健康地发展，更好地发挥房地产业在拉动经济、解决
就业、改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地产“过热”对金融和经济安全所带来的巨大风险。楼市调控应当把维护金融安全和普通消费者利益放在首位，从以下三个方面着手。
1、严格执行已出台的政策
调控效果的关键在于对已出台政策的落实，防止政策执行过程中出现的“部门化”，使执行效果大打折扣。针对近期深圳楼市出现的银行和开发商联手违规“救市”的现象，有关部门应当加大查处力度。
2、继续加大保障性住房的供给规模
安居是民生之本，满足全社会成员的多层次的住房需求，不仅是经济问题，更是重大的社会问题和政治问题。增加包括经济适用房和“两限”房以及廉租房在内的保障性住房建设、开发和供应，不仅能解决普通老百姓尤其是中低收入阶层的住房问题，而且对平抑整个房价也有显著作用。
3、尽早征收物业税
征收物业税，是国际上许多国家的通行做法。由于住房具有公共属性，占有过多的住房就是占有过多的公共资源，主要是土地，而征收物业税（不动产税）可抑制过度需求，同时也是促进当前大量滞留在投资者或投机者手中的存量住房出售的有效手段。具体来说，中国征收物业税，不仅要对商业物业征收，而且也要对住宅物业征收；对第一套人均核定面积以内的可以考虑豁免，对拥有第二套以上的实行累进税制等等。
