如何认识当今中国的房地产业

让我们首先对房地产业的状况作一个基本判断。一个老生常谈而又历久长新的道理说，用市场化的方式来进行建设，其效率效益要比由政府组织管理高。从这个角度看，我认为目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。房地产业的进入比较宽松自由，比电信、航空、石油等行业宽松自由很多，有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，不到十年的时间，房地产业获得了很大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。

1978年我国城镇人均住房面积仅为3.5平米，而到了2002年底，该数值已提高到21.5平米，80％的家庭拥有自有住房，这说明了广大市民基本享受到了房地产业发展的成果。既然是市场化运作，那么商品房的开发商就必须考虑市场的承受能力，据05年3月24日《房易网》，摩根士丹利根据平均每套住宅的价格，以及政府公布的城镇家庭平均年收入，出两者比值为7:1；但又指出，每套住宅的价格数据较为可靠，而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估，它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40％。因此，它的判断是：中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章，根据他的统计，中国城镇住宅均价2400元，平均面积70平米，则每套均价16.8万元；而城镇家庭年收入平均为3.5万元；两者比值为4.8:1。因此，他的判断是：中国总体的房地产业的发展，不能说是一种“泡沫”。另外，据上述摩根士丹利的报告，98年以来房地产价格年平均上升9.2％，但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14％，家庭存款平均年增长18％，所以它认为：中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。

但是，整体上健康，不等于每个局部都健康；从长期看发展良好，不等于在每个具体时段都发展良好；由市场机制发挥基础作用，也不等于政府就完全不加调控。04年全国商品房的价格上涨14.4％，05年第一季度就上涨12.5％，这就是过热了。这中间最过分的当然是上海，04年其中心内环线以内的商品房涨幅达到27.5％，这显然不是伴随着收入增长的涨价；而是已经脱离了市民的收入水平，呈现出炒作的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过，现在又在上海出现了。对此，如果政府不从理性出发加以控制，任其蔓延，则必将扰乱原本运转良好的房地产业乃至社会经济和社会生活，后果将很严重。因此，七部委“房产新政”的出台应该说是必要和及时的。市场经济中，经济建设的主体是面对广大消费者的各个公司，整个社会经济通过“看不见的手”自发调节；但在某些时段、某些地区这只“手”会间歇性失灵，这时政府就必须出面加以调控调整，使社会经济的运转回到正常良性的轨道上来。

但我们也不能因为04年房价上涨过快，因为前段时间上海等地房地产炒风日炽，就将房地产业的缺陷放大，把它说成一个很大的泡沫，就像易宪容先生所说（05年1月18日《房易网》）“面对着中国的房地产泡沫，为什么总是有人出来希望维持这种泡沫呢？”“当中国的房地产泡沫越吹越大时，总有一天是要破灭的。”“明明是房地产泡沫吹得大大的，但就是有人或有单位在大声嚷着：国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在脱离市场理性、市场常识混淆视听，面对着吹得越来越大的泡沫，让广大的民众来接最后房地产高价的一棒”，我觉得易先生把夸大了。

关于泡沫的另一种观点是它源于炒作，但我们应该知道，炒作的必要条件是有巨量的资金集中到某一较小的项目上，比如来自全国的炒作资金曾经集中到海南，又比如来自各国的炒作资金曾集中到96年的伦敦、02年的温哥华，而不久前的上海也吸引了来自全国乃至港台等地的炒作资金。同样，十年前中国股市因为盘子小，所以有可能对它爆炒，但在不断扩容后的今天，已不可能再现当年爆炒的壮观；几年前来自全世界的资金也只能将美国股市中的一小部分——高股——炒作起来。因此，就全国而言，不可能像易先生所说把泡沫越吹越大，“让广大的民众来接最后房地产高价的一棒。”目前我国住宅投资占固定资产总投资的12％，怎么可能有资金量把这样巨大的盘子炒作起来。我们可以说不久前的上海、更早些时候的杭州出现了炒作，但并无足够证据说广州出现了炒作，说北京出现了炒作，更不用说广大的中小城市了。说全国商品房价格在04年上涨过快是事实，但把这一事实归因到炒作则不恰当。

另一种观点以“国际惯例”为标准，说房价和家庭年收入之比4～6倍是一般情况，高于此比值即为“不正常”“泡沫”。事实上，联合国公布的1998年对96个国家的统计数据表明，该比值平均为8.4，一半以上的国家在6倍以上（05年2月1日《房易网》）。据此，我国情况并没有偏离“国际惯例”；这也说明我国市民对房价的承受性和世界各地的市民是相似的。附带说明一点，这种总体价格水平并不是由政府规定出来的，而是各方需求和各方生产供应自发交汇而出的一种均衡价格，所有《经济学》教科书的第一页都是讲的这个道理。《经济报》上有一篇文章（见05年6月14日《中国房地产信息网》），说要通过构建一个“较为的商品房定价评估系统”来平抑房价，我感觉作者是在建议由政府综合各方意见来给商品房定价。但三十年计划经济的实践告诉我们，这样做效果不好。当年住房是没有价格的，是福利分房的，但到78年城镇人均住房面积仅为3.5平米。

衣食住行等需求，既可以是奢侈性的，也可以是必需性的；政府的一个最重要职责就是落实保障。用“低保”制度满足低收入市民衣食之需，用公交系统满足中低收入者出行之需，用适用房满足低收入者居住之需。但就而言，经济适用房的建设有很多不足之处。一是投资少，03、04年它的投资只占房地产总投资的5％；二是标准高，动辄上百平米，看起来很美，给人感觉像是在做政绩工程，却使得单元更少；三是甄选资格的工作粗糙，只好用排长队和摇号的方式来分配。而要真正让经济适用房发挥作用，就必须加大投资、降低标准和仔细甄选。租售均可，但必须廉价，而且只供应给真正的低收入市民。由于出售土地现在是地方政府的主要财政来源之一，而加大经济适用房方面的土地供应会减少卖地收入；而且一批市民住上经济适用房，则会减少对商品房的需求，从而会使地价下降。这些都使得不少地方政府在增加经济适用房方面行为勉强。但这却是政府不可推卸的职责，这次“房产新政”也强调了建设住房保障体系。另外，给低收入者居住保障也不仅限于经济适用房一途，给低收入者按月发放“住房保障券”也是一种较好办法，他们可以拿价值几百元的这种券去自己寻找合适的住房租住，这也可以使得现有的各种房屋存量都能各尽其用。当然，在发放该券时必须仔细甄别受惠人资格，就像发放“低保金”一样。广州就在实行这种，效果不错。可以规定地方政府必须将卖地收入中的30％或50％的部分用于上述两个方面。

钢筋水泥等住房建设的种种要素，其生产供应现在可以说都已市场化了，只有一个要素由政府供应：土地。政府和生产商的不同是：生产商只考虑消费者某一方面的需要，而政府却必须考虑国民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住条件，政府只需不断批出土地即可，但这当然是不现实的。相比于市民住房条件的提高，粮食安全更为重要，所以国家始终把保护耕地面积放在首位。另外，由于在征用农民土地时经常发生补偿不足，给被征地农民的生活带来严重，而且影响社会稳定，所以中央对征地也一直控制很紧。再者，现在地方政府在进行旧城改造时，时常对拆迁户补偿较少，从而引起矛盾纠纷和较为激烈的社会情绪，中央为此对旧房拆迁也审查很严。以上三者都造成了土地供应量有限。

当然，这三方面都有改进的可能。政府可以对粮食安全问题做仔细的审核，据茅于轼等学者，随着农业的进步、农民生产粮食积极性的提高、进口粮食的更加容易，也许粮食安全问题并不严重；这当然需要政府部门对粮食市场的供求状况保持动态的关注，编制耕地总量规划；然后在可能的情况下，增加城市用地。而在对农民的征地上，当前最大的问题是使得失地农民失去生活保障。现在我国的社会保障制度可以简单地分作两块，城市人有“低保”，农民则是依靠承包的土地。如果一户农民所承包的土地被城市征用，则生活失去保障。为此，一个可考虑的政策是凡被城市征用土地的农户，进入城市户口，享受“低保”待遇，这样可使被征地农民的生活仍然有所保障，从而化解很可能产生的激烈情绪。至于市民旧房拆迁，拆迁户最大的意见是被迫离开自己居住多年熟悉的市区位置，一个可考虑的政策是规定所盖新楼中必须划出一部分给拆迁户，把这作为拆迁户可选择的方案之一，当然这需要由拆迁户补一笔住宅更新费。

以拍卖的方式批出土地，仍然是最佳方法。很多人把商品房价格上涨归咎于采取了土地拍卖制。给产品定价时固然要考虑成本因素，但更要考虑消费者的购买力和需求强度，还要考虑竞争态势。假如市区一块地上盖的一栋楼能卖一百万，哪怕这块地只用一万元就买回来了，开发商也会按一百万的价格卖这栋楼；假如这栋楼只能卖一百万，哪怕这块地拍卖价一百二十万，这栋楼也只能卖出一百万。几年前尚未实行土地拍卖制时，北京的房价已经高企，那时大家各显神通，就看谁能搞到地皮；一块地皮会几经转手。政府财政收入流失，土地收益都进了有权有关系者的腰包。而拍卖制能准确反映土地价格，而且公平公正，而且保证了土地收益进入政府财政，政府可以拿这笔钱提供更多公共产品，还利于民。有位银行行长说：北京某楼盘综合成本每平米1.2万，但售价3.8万，这就是暴利和泡沫（05年6月14日《中房网》）。土地拍卖制正可以解决此类问题，如果该楼盘能卖到三万八，拍卖之下该地价起码能到两万八，只要是自由竞价而不是暗箱操作，就只能产生社会平均利润率。北京政府则可以拿这块黄金宝地的地价收入去多盖经济适用房，或者盖奥运场馆。

三、如何认识关于房地产业的调控政策

04年的9月2日和10月29日，05年的3月17日，银监会和央行出台了一系列政策。一是对开发商的资金使用做出更高要求，要求房地产开发企业项目资本金比例不低于35%，建筑施工企业的流动资金贷款不得用于为房地产开发企业垫资；二是对购房市民银行贷款的获得条件加以提高，严格审核个人住房贷款借款人的资信情况及还贷能力，强调借款人收入中用于偿还住房贷款与物业管理费支出的比例不得超过50%；5年以上住房按揭贷款年利率由原来的5.04%上涨到5.31%，后来又规定可以上涨到5.508%；规定在房价涨幅较大的地区购房首付款的比例可以从原来的20%提高至30%。其实，银监会和央行出台这些政策，主旨是在于控制房地产业可能导致的金融风险；为此，即使增加一点房地产方面生产者和消费者的成本，使得房地产业的稍慢一点，也是需要的。这就像为了保障耕地面积和农民利益，即使城镇用地供应得少一点，也是需要的。

投放到房地产上的银行贷款会给银行带来哪些风险？巴曙松、贾蓓刊在《中评网》上的一篇文章《为什么当前的个人住房信贷并不是一种低风险信贷业务？》对此做了详尽。其要点是：一有流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险；二有信用管理风险，也就是贷款人不按期乃至不能还款造成的风险，现在社会信用信息体系还没有建立起来，银行对贷款购房人的收入和信用情况所知甚少，而且按揭时间一般都长达十几、二十几年，期间会有很多不确定因素；三有贷款中的操作风险，由于缺乏必要的相关约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件，而且在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，而且目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多,在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。

但如果对上述政策发生误读，则会使我们的认识发生混乱，易宪容先生在《经济时报》上的一篇访谈就是这样一个误读的例子（见05年5月20日《房易网》）。易先生对房地产业的判断是泡沫很大、价格虚高（如前所述，我认为这个判断本身就是不对的），他把原因归于进入房地产业的银行资金成本太低，他因此认为七部委的政策没有切中近几年来房地产投资过热及房价飙升的要害。他开的药方是对于开发商和购房者，银行同时提高贷款利率，以增加开发商和购房者获得信贷资金的成本，这一点和上述银监会央行出台的政策相似。但这些政策的指向是防范金融风险，事实上这些政策出台后，开发商们因为在获得贷款上压力增大，使得商品房建设量下降，房价有所上升；而购房市民也是按揭成本加大、负担加重。我们可以将此理解为大家为了防范金融风险而在住房上付出的一定代价。可要是按易先生的解释，这些政策就是为了改善市民的住房条件；如此一来大家就会有意见：怎么能用增加购房成本的办法来帮助大家提高住房条件呢？其实不论是银监会央行、还是七部委，都有自己合情合理的政策指向，但如果不明其中各自的逻辑，则会在认识上产生不必要的困惑。

从上说，围绕任何一种商品都可能产生炒作行为，比如郁金香、君子兰、股票、古董、作品，等等，它像龙卷风一样只能在短时间内、在某个局部爆发，它是一种群体陷入不理性的社会现象；虽然时间短、局限于某一项目，但破坏力大。前不久的上海楼市就是这种情况。对此必须采取各种措施，平息这种集体不理性，使卷入其中的人们恢复正常。

但这种情况毕竟属于少数，更多的是投资性买房，买房以后或者经过一段较长时间然后出售，或者用来出租。那么这种情况对于房地产市场会产生什么样的影响呢？第一方面，会抬高房地产市场的价格。假设某时某地有一万套商品房出售，有两万户尚无住房的市民想买，但又加上了一万户已有自己住房现在想进行住房投资的购房者，需求量增大，价格上升，由原本的每套二十万上升到二十五万，从而加重了那两万现在的无房户的负担。但事情还有第二方面，那两万无房户中可能有不少一时拿不出二十万，用按揭方式一时也不行；而开发商看到二十万的房子市场承受能力不足时，合计一下成本和预期利润水平，就可能减少房屋产量。这样在消费和生产之间就出现了一个断层。而那些投资性购房者恰好可以接上这个断层，他们用自己的投资性资金使得开发商愿意盖出一万套商品房，然后这些投资性购房者将这些房子出租，这样就形成了一个出租房的市场。因此，投资性购房资金也是市场经济各生产要素之间良性互动的一个必要环节。房东们也不可能将租金定得很高，因为他们之间也有竞争关系，而且租房者的收入也是有限。中金公司首席经济学家哈继铭的研究小组对全国二十个城市进行调查统计，发现按揭月供与月租金的比值平均为1.2到1.3。（05年4月12日《房易网》）。

这有点像引进外资。国外有大量低价玩具的需求者，而中国有大量劳动力，但如果没有资金启动，中国大量劳动者就不能和设备厂房等生产要素结合，就生产不出低价玩具，国外消费者也就只能去买高价货。外资进入恰好接上了两头之间的断层。现在很多经济学家呼吁大力改革和建设国内的资本市场，因为经过一、二十年经济的高速发展，中国民众已经积聚起了可用于投资的巨量资金，没有必要还那么看重外资。但现在国内的投资渠道很不畅通，规范不力阴跌不断的股市令人望而却步，国外企业最主要的融资渠道——企业债券——在国内还基本没有得到发展，国债很多市民不方便买到，结果大家只能把钱存银行。而工商业生产的一个根本特征，就是各个生产要素（人的体力和智力、物力、资金）必须集体运动起来，经济建设的效率才能不断提高，闲置就是浪费。从这个角度说，投资性购房资金的进入，推动了住宅建设；而住宅建设又是一个牵连很广的产业，从而也会带动其它很多经济部类的发展。

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