物业企业从劳动力密集型向知识密集型的转变
2017-11-22 06:55
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[摘要]物业行业正处于快速发展阶段，所产生的矛盾也日趋多元化、
[摘要]物业行业正处于快速发展阶段，所产生的矛盾也日趋多元化、复杂化和尖锐化。笔者通过对物业企业所进行的大量的问卷调查、现场调研和数据分析，将企业发展过程中遇到的问题进行分类，指出：物业企业应有效运用高校产学研相结合的办学模式，旨在针对性地解决问题，为政府部门的决策提供理论依据。
[关键词]物业企业；发展现状；产学研；发展对策
一、物业企业发展的现状
(一)企业内部现状分析
通过对长沙市600多家物业企业分类型所开展的调查，向100家企业和700名业主发放市场调查问卷，分析物业企业的布局和现状，经过数据统计，发现企业在发展中遇到的问题已形成进一步发展的障碍。
1．企业发展不均衡，小型企业居多，经营实力整体偏低。从长沙市的现状看，物业
企业管理面积达到5426万平方米，物业管理覆盖面达38％，行业从业人员4.4万人。形成了包括住宅小区、写字楼、专业市场、办公区域、大型商场、医院等多类型物业管理并举的新格局。但是，在长沙市现有的604家物业企业中，具有一级资质的有3家，二级资质的有35家，二级资质以上的企业仅占6.3％。由此看来，物业企业虽然数量众多，但发展不均衡，优质企业数量少，规模普遍小，经营实力偏低，抗风险能力差，多数企业难以取得规模效益，整个行业仍处于发展培育初期。
2．企业人员结构不合理，整体素质偏低，缺乏专业化和稳定性。根据调查，将长沙市物业从业人员结构与全国其他省市的状况对比发现，物业企业的人员结构欠合理，阻碍了企业的进一步发展。主要体现在：
(1)物业企业属于典型的劳动密集型行业，随着劳动力成本的上涨，企业经营成本大幅提升，而物业服务的收费又相对固定，从经济效益上来看，处于微利经营状态。
（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网） (2)管理层结构不合理，素质偏低。企业的管理人员比例偏高，专业化、职业化程度低，作为劳动密集型的微利服务行业，管理人员工作效率不高。
(3)从业人员的专业化程度不高，使得企业发展受到极大的局限性。由于行业特点，从业人员学历低，低级技能人员偏多。而物业管理是个综合性很强的工作，需要各方面的专业人才的互相配合，但若从业人员专业知识掌握不够，就意味着大量涉及技术水平的设施、设备维护工作，需要通过外包专业公司来完成，无形中增加了企业的经营成本。
(4)员工薪酬偏低，难以吸引高素质人才，从业人员队伍缺乏稳定性。物业企业高层管理人员年收入不高，基层操作人员的年均收入更是大大低于社会平均工资水平。低廉的工资标准，难以保证行业的社会竞争力和公众形象，也难以吸引高水平的专业人才和管理团队，从事保安、保洁等一线工作人员，也由于收入低，难以实现人员的相对稳定。
(二)物业企业面临的主要问题
1．业主与物业企业的矛盾是问题的焦点
(1)物业企业无法按时收取物业管理费和业主不按时缴纳管理费是双方的主要矛盾。即使《物业管理条例》已颁布5年多。收费难依然是困扰物业行业的首要问题。由于管理费无法按时收取，物业公司往往采取消极态度，降低物业服务标准。同时，因经费不足，无法正常地开展经营活动，加之企业员工收入无法保证，更加缺乏服务热情。另外，业主因得不到满意的服务，也就不愿意按时缴纳物业管理费，导致恶性循环。
(2)业主对物业管理的概念不清，服务要求超出了物业管理的合理范围。由于人们对物业管理理解的偏差，认为物业企业无所不能，无所不管，遇到问题，不分部门，就找物业公司，使企业承担了太多的社会职能，既消耗了管理人员的大量精力，又未得到社会的认同。
（科教范文网http://fw.NSEAC.com编辑发布） (3)开发商和物业企业的遗留问题引发矛盾。不少物业企业是从房地产开发公司派生出来的，建管不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题推给了物业企业。这些问题物业公司又往往无力解决，这必然带来对业主投诉的相互推诿。
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