基于对金融支持非高端住房制度的探讨(2)
2013-10-18 01:09
导读：2.以贴息等方式对低收入阶层给予一定的支持和补贴对于政府来说,保证弱势群体居住权是天职有关部门应参照同属于弱势群体扶助型贷款的“下岗失业人员
2.以贴息等方式对低收入阶层给予一定的支持和补贴｡对于政府来说,保证弱势群体居住权是天职｡有关部门应参照同属于弱势群体扶助型贷款的“下岗失业人员小额担保贷款”和“国家助学贷款”模式,向弱势群体发放一定数量的贴息甚至免息住房按揭贷款,以减轻其还款压力,在一定程度上降低其信用风险并提高发放此类贷款的积极性｡
3.以减免契税､税前还贷等方式减轻弱势群体借款人购房负担｡政府相关部门除通过契税减免等传统方式外,还应通过税前还贷(即抵押扣除)的方式支持低收入阶层购房｡税前还贷的好处在于补贴无外溢,不存在效率损失｡但问题在于可能会产生“福利倒置”的不公平现象,表现为贷款金额越高,免税越多，或购房套数越多,免税越多｡因此,有必要设计反向递减退税政策来保证公平问题｡
4.重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行机构来发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡相关研究表明,与大型商业银行相比,小型商业银行或专门经营按揭贷款业务的非银行金融机构更愿意发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡因此,今后出台的信贷政策应在引导大型商业银行支持弱势群体贷款买房的同时,重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行金融机构来发放用于弱势群体的住房按揭贷款,从而使信贷政策收到事半功倍的效果｡
5.进一步完善现行个人住房按揭贷款办法及实施细则｡当前按揭贷款的各项规定如还款方式､逾期贷款处理方法等都是在上世纪90年代设计的,鉴于在当时的实际情况下未能充分考虑弱势群体贷款购房的因素,无法有效实现降低风险目的的现状｡今后，可通过增加按揭贷款还款方式和逾期贷款处理方式给予商业银行更多的灵活性与自主权,完善按揭贷款管理办法及实施细则,增强其针对性和可操作性｡
（转载自中国科教评价网www.nseac.com ） (三)建立住房抵押贷款体系
由于住房按揭贷款具有较长的风险暴露期和损失周期,因而具有较为独特的信用风险｡特别是在衰退期内,其违约风险将较正常时期显著提升｡根据国外的相关研究,严重经济萧条时期的按揭贷款违约率是正常经济状况下的按揭贷款违约率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭贷款担保体系和按揭贷款保险体系,特别是针对弱势群体及低收入阶层的贷款保险体系,以降低和分摊风险便成为当务之急｡具体途径有,一是政府部门独资建立针对弱势群体的贷款保险机构｡二是政府部门与私营机构各按一定比例合资建立相应的贷款保险机构｡三是由私营部门独家经营的贷款保险机构｡政府应成立相关管理部门,严格标准和准入条件,对风险过高的保险业务提供再保险或定向补贴｡
(四)大力开发住房金融产品
1.发行MBS(住房抵押贷款)｡MBS(住房抵押贷款证券)是信贷资产证券的一种｡发行MBS为我国的住房贷款资金供给提供了新的资金来源,有助于降低住房贷款的筹资,进而降低住房贷款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促进房地产及相关产业的发展｡
2.建立并推广REITs(房地产信托基金)｡REITs(房地产投资信托基金)是专门持有房地产､与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金,是依照商业信托原理设计的投资工具｡由于REITs流动性及变现性较高､能够分散投资风险､可对抗通货膨胀,具有股票资产增值潜力､收益能力相对稳定､中小投资者亦可参与以及透明度相对较高等投资优势,能使广大投资者拥有多元化的投资渠道,也为房地产投资开辟一条新的资金来源渠道｡
3.发行并推广BOT项目债｡BOT即建设——经营一转让方式,是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式｡而BOT项目债则是指由BOT项目法人以政府有关协议(如“特许权协议”)为担保,向公众发行的债券,所筹集资金专门用于项目建设,并以项目投产后的经营收入偿还债券本息｡
（科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布）
