REITs的风险收益考察及其对保险资金运用的适用性(2)
2017-08-13 06:53
导读：三、REITs的收益和风险考察 (一)从REITs运营的角度 不同投资对象的REITs收益来源不尽相同，抵押型REITs除了投资者本金，还通过负债融资，然后以抵押贷款的
三、REITs的收益和风险考察 (一)从REITs运营的角度 不同投资对象的REITs收益来源不尽相同，抵押型REITs除了投资者本金，还通过负债融资，然后以抵押贷款的形式间接投资房地产。这里它们扮演的实际是金融中介的角色，如果市场利率提高和房地产市场萧条同时出现，抵押型 REITs就很难保证派息的稳定性。市场竞争的结果是权益型REITs无论在数量上还是市值上都占绝对地位。 权益型REITs的投资价值主要来自资产净值和经营收入(Funds From Operation，FFO)。资产净值是REITs所拥有和管理的资产价值，是REITs盈利的基础。管理水平不同，同样的资产会有不同的增长潜力。证券市场对管理水平高的REITs，会给出较高的价格。经营收入主要来自租金收入、利息收入和管理费收入等现金流人，去掉经营成本和利息支出后即可分红。较高的经营收入不但使得投资者可获得实实在在的现金分红，更可增强市场投资者对REITs的信心，推动价格的上升，使投资者获得更高的投资收益。联系到领汇基金在市场的优异表现，主要原因在于投资者预期，原来由政府控制的物业资产在通过REITs上市后可能转向更商业化的运作，租金提升有较大的想象空间。 权益型REITs还需要驾驭房地产市场和金融市场两大市场的周期波动，交替采取进取或保守的经营策略，在资金和资产之间适时地转换。比如，在房地产市场的低潮期，市场利率也往往比较低，REITs管理人最需要大胆举债，在承担较低利息支出的前提下，以较低价格收购优质资产，期望未来一段时期租金的上升能带来更多的现金流入。在房地产市场繁荣的阶段，REITs旗下资产价值水涨船高，出租率和租金收益率则可能不太理想，以往的高负债带来的利息支出正在加大经营成本，这时REITs需要采取保守的经营策略，降低负债率和减少利息支出，抛售高估的物业资产以回收资金，通过高分红回报投资者。应当指出，这时REITs的二级市场价格往往也非常高，对追高杀人的投资者而言，分红收益率并不一定特别高。 总之，虽然REITs一般以高派息和稳定回报为目标，但如果房地产市场萧条，管理入水平不高，再加上二级市场的价格波动，REITs的预期派息率并没有百分之百的保证。共2页: 1 [2] 下一页 论文出处(作者):
（科教论文网 lw.NsEac.com编辑整理） 论我国健康保险的专业化经营
综合经营趋势下国有保险集团金融控股公司化分析
