新准则下如何加强投资性房地产的财税治理(2)
2017-10-07 04:19
导读：目前我国的房地产市场与国外发达国家相比，市场的完善程度仍有待进步；受相关利益的驱使，交易过程中非法牟取暴利的不规范行为仍屡见不鲜，一些上
目前我国的房地产市场与国外发达国家相比，市场的完善程度仍有待进步；受相关利益的驱使，交易过程中非法牟取暴利的不规范行为仍屡见不鲜，一些上市公司为满足二级市场增发、配股以及经理人股票期权计划的需要而操纵利润；市场的法制建设也相对落后，尤其是对公允价值信息的控制规范没有制定。
从企业角度看，一方面获取公允价值的本钱较高。公允价值计量属性是动态计量属性，对投资性房地产运用公允价值计量就意味着每一个会计期间都要对其进行重新计量，除了需要专门的评估计量职员从事正确的确定资产和负债的公允价值工作外，还需要会计职员对资产和负债进行全面调整的账务处理，这就要增加资产评估本钱、账务治理本钱和监管本钱。再者公允价值的不同确认周期将加重企业的操纵本钱。由于，采用公允价值模式，企业在资产负债表日必须持续取得公允价值，频繁地确认公允价值会加重企业的操纵本钱。另一方面是企业利润波动较大。由于采用公允价值核算后，企业不再对投资性房地产计提折旧和减值预备，期末公允价值与账面价值的差额直接计人当期损益，在我国投资性房地产市场的加速发展中，企业利润将不断创新高，得到持续地额外提升。但由于我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈利后亏损，加大企业的经营和财务风险，不利于企业实施有效的财务治理。
三、加强企业持有投资性房地产的财税治理
新准则颁布后，有关企业投资性房地产的财税治理发生了变化，企业如何根据新准则的有关规定，加强企业持有投资性房地产的财税治理，是企业生存与发展的关键。
（科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布） 1.科学公道地选择投资性房地产转换为其他资产的时机
当企业选择以本钱计价模式对投资性房地产进行计价时，无论何时将投资性房地产转换为其他资产均不会产生转换损益。但当企业选择以公允价值计价模式对投资性房地产进行计价时，不同的时机选择会产生很大的差异。当企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的价格处于上升趋势时，企业应继续将其作为投资性房地产。一方面，由于市场价值的不断提升，租金的价格可以相应地进步，从而获得较高的租金回报。另一方面，待市场价格达到一个相对高点时再将其转换为其他资产，从而获得一个更高的转换收益，增加转换当期的利润。反之，当市场价格处于下降趋势时则应选择尽快转换为其他资产，从而回避转换损失。
2.审慎地进行纳税调整
在运用新准则对投资性房地产进行核算后，年终对所得税进行汇算清缴时，由于纳税调整项目的增多，相关会计职员一定要审慎进行调整，避免因工作过失引起纳税本钱的上升（不应扣除的项目扣除后引致罚没本钱或者应予扣除的项目没有扣除引致税费的增加）。这里主要从两个方面做起：
(1)进步企业会计职员的业务素质。企业应当组织相关会计职员进行新准则方面的学习，及时吸收与新准则有关的会计和税法方面变动的内容。
(2)深进分析、研究税法与会计相关处理差异，在保证相关财税处理合规正当的基础上，做好公司的税务筹划。比如，在年末要做好以下工作：确认投资性房地产折旧计提基础，正确计算折旧并做好备查登记；恰当运用递延税款科目，做好企业所得税汇算调整。
3.建设公允价值信息数据库
为使公允价值的评估本钱降低，企业应尽快建设公允价值信息数据库。为获取公允价值的相关信息，企业应根据其所涉及的房地产业务类型，应建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以便财会职员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数，正确评估企业投资性房地产的公允价值，从而降低公允价值的评估本钱和操纵本钱，增强企业会计信息的相关性。
总之，公允价值计量属性用于投资性房地产本身是一种进步、一种与国际会计准则接轨的体现，但公允价值计量属性的运用需要一系列配套措施予以保障，只有这样才能发挥其效用。
