住宅融资体系的国际经验及启示(3)
2017-10-14 05:36
导读：四、建立针对中低收入群体的金融支持体系 明确中低收入群体融资的限制条件是发达国家普遍的经验。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金
四、建立针对中低收入群体的金融支持体系
明确中低收入群体融资的限制条件是发达国家普遍的经验。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。发达国家在解决中低收入住房问题上,往往在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制条件。
发达国家一般都建立与福利型住宅金融政策联动的各种金融制度。欧美主要国家提供与政策性住宅金融联动的各种制度。美国除重视税制上的优待措施外,对部分人群可提供保险、担保,同时联邦抵押机构还为办理住房贷款的金融机构提供流动性支持。英国则实施了“住房贷款贴息制度(MIRAS)”,以购买住房为目的的居民从金融机构接受融资时,政府可替住户交纳一部分应缴利息。德国在1996年实施了“购房补助金制度”和以购房为目的的储蓄优待制度,同时还有面向中低收入者的低利息融资的住房制度等。
金融机构过分迁就低收入等级贷款并无有益意义。美国中低收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法,以所购住房为抵押。如果居民无力偿还银行贷款,政府可安排其住廉租屋,并将原住房收回重新出售,归还银行贷款,避免银行信贷风险。相关也表明,发展家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层,可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层,他们可能得到商业性贷款,也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。鼓励金融机构过分迁就低收入等级贷款并无意义,甚至会威胁他们的长期生存。但是可以鼓励金融机构对中间阶层提供贷款,以保持它们的生存。
（转载自中国科教评价网www.nseac.com ） 我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,还需要发挥财政部门的作用,尤其是对于低收入阶层,国家预算直接付款资助比金融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持,例如近期可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”,以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行政策受惠条件;同时也需要防止不恰当的“父爱主义”造成贷款人的信用软约束,增加贷款人在还款过程中恶意拖欠的可能。
五、明确商业银行在住房融资中的地位和作用
1、国外房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,增长时间持续20年以上
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决,各国房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,而且增长时期较长,一般都在20年以上。日本房地产信贷25年内增长10倍,年均增长10.3%;澳大利亚住宅信贷增长20年增长18倍,年均增长16.4%;英国个人住房信贷25年内增长47倍,年均增长22.5%;香港住宅贷款10年内增长4.3倍,年均增长18%。即使在资本市场非常发达的美国,房地产贷款40年增长了88倍,成为商业银行第一大信贷资产,占2004年总贷款的52%。
2、高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件
1997年东南亚金融危机中,各国(地区)投向房地产业的贷款比例较高,基本都在20-40%,最高的是香港,达55%;但相对于其它国家在危机后银行不良贷款率迅速攀升,香港银行业的不良贷款比率只有3%。高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件,更重要的是银行自身的营运管理能力。
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3、我国应明确商业银行在住房融资中的地位和作用
近年来中国房地产信贷增长较快,但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%,房地产开发信贷2004年同比增长维持在17%,增长最快的2003年达到49%;房地产(企业 个人)信贷的同比增长2004年为29%,增长最快的2000年达到61%。
