房地产估价基本理论之概述(2)
2017-10-16 01:16
导读：（二）贸易房地产 贸易房地产包括商店（商场、购物中心、商展和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。 1.贸易
（二）贸易房地产 贸易房地产包括商店（商场、购物中心、商展和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。 1.贸易房地产的特点。（l）收益性。贸易房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。（2）经营多。在同一宗贸易房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，假如用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。（3）转租经营多。贸易房地产的业主经常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行贸易房地产估价时要调查清楚产权状况。（4）装修高档而复杂。贸易房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要正确估算其价值必须单独计算。另外，贸易用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的贸易用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分留意。 2.影响贸易房地产价格的主要区域因素。（l）地段繁华程度。影响贸易房地产价格的首要因素是所处地段的贸易繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级贸易中心区来确定。（2）条件。贸易房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用四周公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。 3.影响贸易房地产价格的主要个别因素。 （1）临街状况。一般来说，临街面越宽越好。假如几面临街，则有利于贸易房地产价值的进步。（2）内部格式。贸易用房的内部格式应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型贸易用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。（3）楼层。一般来说。位于底层的贸易用房较优，但假如有盲动扶梯，楼上的贸易用房与底层之间的不利差距将大大缩小。（4）面积。应有与经营要求相适应的面积。（5）净高。贸易房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑本钱会进步，也无助于房地产价值的进步。（6）储存空间。（7）装修和结构构造。装修在贸易房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。（8）转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）贸易房地产的灵活性，从而影响该贸易房地产的价值。（9）使用年限和折旧情况。 4.贸易房地产估价的常用方法。贸易房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，贸易房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是贸易房地产最为常用的估价方法。 贸易房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在贸易房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。 对于将要转变用途的贸易房地产，有时也可用本钱法作为辅助评估方法。
（三）房地产 产业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。1.产业房地产的特点。（l）涉及的行业多。各类产业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的产业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行产业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。（2）非标准厂房多、单价差异大。（3）受腐蚀的可能性大。厂房经常会受到腐蚀，估价时要留意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。 2.产业房地产价值的主要区域因素。 （1）条件。产业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运生产品，因此，必须有便捷的交通条件。假如邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进进厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于产业房地产价格的进步。（2）基础设施。产业生产对基础设施依靠较强，当地的电力供给情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，。都是影响产业房地产价值的主要区域因素。（3）地理位置。有些产业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的四周若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输用度。3.对产业房地产价值影响较大的个别因素。 （1）用地面积。厂区用地面积大小应该公道，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地外形、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺经常要求不同的用地外形及地势。（2）地质和水文条件。（3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。（4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些产业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。4.产业房地产估价的常用。产业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴产业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。假如可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，产业房地产估价时采用较多的是本钱法。标准厂房较易确定同一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
