房地产估价基本理论之概述(3)
2017-10-16 01:16
导读：（四）其他用途房地产 其他用途房地产指用于除上述居住、贸易、产业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、
（四）其他用途房地产 其他用途房地产指用于除上述居住、贸易、产业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。 1.其他用途房地产及其估价的特点。（1）特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价职员有构筑物造价方面的知识。（2）用途对价值影响较大……其他用途房地产往往有比较固定的用途，假如其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如泉其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。（3）估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供鉴戒的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价职员有较为丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价职员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为正确地评估出其他用途房地产的价格。 2.其他用途房地产估价的主要方法。其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。 通常，其他用途房地产的估价以本钱法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置本钱资料的情况下，只能参照概预算定额等资料具体。 （五）土地土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常碰到的是宗地估价。 1.土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、贸易、产业、其他用地四类，每种土地的估价特点及留意事项可结合前面分别先容的该类房地产的情况加以理解。值得留意的是，宗地估价除可选甩三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。 2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应把握如下。（l）坐落位置；（2）面积大小；（3）外形；（4）四周环境；（5）土地权利状况；（6）土地利用现状；（7）规划设计要求；（8）生熟地程度；（9）地质、水文和气象条件；（10）其他。 三、房地产估价的特点由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有很多特点，其中比较典型的特点如下：（一）房地产估价具有性房地产估价建立在科学的估价与方法的基础之上，具有科学性。固然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以正确地确定，但通过估价职员的长期理论与实践探索，出了房地产价格形成与变化的基本，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产用度价值理论、替换原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、，以及宏观等有关理论和知识。因此，房地产估价固然从现象上来看，是估价职员对房地产价格所作出的推测与判定，但究实在质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 （二）房地产估价的性房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。由于房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：1.房地产估价职员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价职员必须具备丰富的经验，才能作出正确公道的判定。正确、完整地了解和把握估价对象离不开估价职员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的外形、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；四周的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价职员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数目及质量、物业治理及所提供的服务水同等也程度不同地影响着其售价和租金。 正确地运用各种估价方法离不开估价职员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价职员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有很多具体及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价职员依据其经验所作出的主观判定；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用本钱法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 2.房地产估价需要很强的推理与判定能力。丰富的估价经验是顺利评估的条件，在经验基础上所形成的推理判定能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判定能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻熟悉，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。 房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判定能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分正确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在终极估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的贸易物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判定能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判定。 3.房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受公道的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到正确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些题目的处理都需要估价师把握相应的技巧。 房地产估价体现出科学性与艺术性的高度同一。正由于如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。 （三）房地产估价具有综合性 房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面： 1.房地产估价职员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价职员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要产业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。 2.评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置本钱，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。 房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估贸易大楼及写字楼时，贸易信誉、贸易景观以及经营治理水同等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。 大型物业如综合楼将包括很多部分，有店展、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。 3.房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较正确的估价。 另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。
