我国住房金融模式选择及政策建议(2)
2017-10-24 06:15
导读：在德国住房金融市场上，建房互助储蓄信贷社曾经与其他金融机构三分天下，但20世纪八九十年代以来，其地位不断下降，这不仅是因为其制度本身存在的
在德国住房金融市场上，建房互助储蓄信贷社曾经与其他金融机构三分天下，但20世纪八九十年代以来，其地位不断下降，这不仅是因为其制度本身存在的缺陷，也因为面临的外部环境发生了变化特别是政府支持住房金融的方式发生了变化。为了弥补内在缺陷和适应新的变化，近年来合作性金融制度逐步打破封闭的运行状况，让政府资源逐步“退出”，资本市场逐步“进入”。德国建房互助储蓄信贷社的发展历程表明了合作性住房金融的发展在很大程度上取决于政府的政策，如果政府不给予特殊的政策支持，合作性住房金融就很难在住房金融的发展中担当主要角色。但合作性金融作为居民的一种自愿性的经济行为，只要有人愿意采取这种融资形式，政府就不应该加以限制，而是应该通过专门的管理法规和监管机构对起进行严格的监管来规范其发展，因为政府的最终目的是支持住房金融的发展，而不是支持某一类金融机构的发展。
新加坡住房公积金制度的经济效应已经远远超过了住房金融的范围，它不但促进了住房建设和消费的发展，还推动了宏观经济的良性循环，带动了整个国民经济的发展。在借鉴其成功经验时，不能仅引入其具体的实施方式，关键的是要理解把握其公积金制度能够长效发展下去的外部环境支撑体系。
各国住房金融成功的共同特点是融资渠道多元化，培育和形成市场竞争机制。无论是美国、德国，还是新加坡，住房金融体系都是采用多种形式并存的模式。融资方式也是多元化，既有强制储蓄、合同储蓄和自愿储蓄，也有发行债券等，在资本市场上获得长期信贷资金。多元化融资扩大了资金来源，降低了住宅信贷的成本。这不仅有利于住房金融市场上各金融机构各扬其长、相互协调，既有分工、又有竞争，也有利于消费者摆脱垄断的困扰，享有更好的金融服务。
（科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布） (2)国内住房金融的现状。经过多年的运作发展，我国已基本上形成了一种以现有商业银行房地产信贷部为主体的住房金融格局。截止到2003年，全国建设银行已设置了2800多个房地产信贷部，工商银行也成立了2000多个营业机构，在全国范围内形成了一个较完善的住宅金融服务网络和管理体系，为住它金融的发展奠定了体制基础。据统计资料显示，1998年以来，随着住房消费的启动，我国个人住房贷款增长迅速。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86％。到2001年底，全国住房公积金归集总额为3326亿元，归集余额为2405亿元，职工买房、建房、退休提取累计921亿元，共向210万户家庭发放住房公积金个人贷款970亿元，个人贷款余额达到830亿元。这表明目前我国的商业性住房金融和政策性金融都有了很大的发展，同时商业性住房金融的个人住房货款额明显大于政策性住房金融。
由于目前房地产市场供给的不合理性，广大中、低收入的城市居民、职工为改善自身居住条件而自愿组织起来，形成了以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的非赢利性团体。这种合作性住房金融因其高度的分散性、非规范性和资金规模的有限性而无法成为住房金融体系的核心，但由于我国住房需求者的特点是中低收入者占80％，最低收入和最高收入各占10％左右，居民的收入差距较大，造成住房需求的层次不同，需要多层次的住房金融体系与之相适应，合作制住房金融作为中、低收入者的一种有效的融资渠道有其存在的必要性。近年来的这些发展态势预示着我国住房金融模式正朝着这个多元化方向发展。
三、政策建议
（科教论文网 Lw.nsEAc.com编辑整理）
1、加强住房金融市场化
发挥商业银行承担商业性住宅金融业务的优势，把现在由商业银行承担的政策性住宅金融业务转移到由住它专业银行来承担，实现商业银行的市场化取向，并通过充分利用现有房地产信贷部的组织资源和资金渠道，减少金融创新的成本。
