假设开发法中现金流折法与传统方法浅析
2017-11-05 06:12
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假设开发法是我们在房地产估价中常用的，在具体估价时有现金流折现法和传统方法。有观点以为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从上讲，前者优于后者。实在，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误熟悉，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
一、一个简单的例子及其 某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.假如某一竞买方经过调查预计建成后住宅的均匀售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安用度为1500元／平方米，治理用度和销售用度分别为土地开发和房屋建安用度之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希看投进的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%. 设购买土地的最高报价为X.时，开发过程中发生的资金按均匀投进。 （一）、用现金流折现法进行估价 因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%. （1）开发完成后价值现值＝20000×1.2×3500／（1 15%）2＝63516068元＝6351.61万元
