改制企业土地资产评估中的留意事项(2)
2017-11-13 02:26
导读：建筑物的折旧 （一）：折旧因素。建筑物的折旧主要由三个方面的因素引起： 1：物理因素—主要表现为以下几种形式： A：建筑物的老化，一般是由风雨
建筑物的折旧 （一）：折旧因素。建筑物的折旧主要由三个方面的因素引起： 1：物理因素—主要表现为以下几种形式： A：建筑物的老化，一般是由风雨的腐蚀、机械震动等原因造成的。 B：使用过程中人为的损坏。 C：灾难性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏。 D：由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损。 2：功能性因素—功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过期等引起的房地产的相对减价。例如，现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了。现在有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设锻炼场所，住宅使用功能大为进步，这也使无此功能的住宅相形见细。很多新建办公楼配有中心空调、电梯，采用双回路供电（确保不停电），不少具备3A一SA智能化水准；相比之下，那些无中心空调、无电梯、无智能化的旧办公楼的使用功能就大为逊色，发生了功能性折旧。 3：经济性折旧—经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这经常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的区等造成的相对减价。
（二）、折旧的 折旧额的计算方法可分为四大类：一是耐用年限法，二是成新折旧法，三是实际观察法，四是混正当。其中，耐用年限法又有直线折旧法、余额递减法。 1：直线折旧法—这是一种最简单也是最普遍的折旧方法，又称定额法。直线折旧法假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。 这种方法注重建筑物的实际损耗程度，经过观察判定建筑物有几成新，尚存多大价值，应折旧多少。评估职员可根据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》中所列项目进行逐项比较评估，确定房屋新旧程度。 2：混正当—在估价实务中，评估职员应将以上几种方法综合运用，即把各种方法求出的结果作加权均匀或算术均匀。一般是先用耐用年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进行修正。 对于房屋功能性折旧和经济性折旧的计算，尚无成熟的方法，主要依据评估职员对市场的熟悉程度和经验来确定。
