论加强房地产企业融资治理(2)
2017-11-27 02:35
导读：三、加强房地产企业融资治理的主要途径 1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者以为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是
三、加强房地产企业融资治理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者以为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融治理方面，则要夸大金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资本钱，进步了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操纵手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金张罗面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面进手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进进中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
（科教论文网 lw.nSeAc.com编辑发布） 以笔者所在的上海永业（团体）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁团体、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地四周的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略同盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我团体控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际着名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的均匀售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满足的投资回报，目前团体已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为团体开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到老实取信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否老实取信，往往在我们与外方洽商合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行老实取信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理题目时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方***共处，在维护中方利益的同时也要公道的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
