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住房抵押贷款证券化难点探讨

2017-12-13 06:05 【摘要】 住房抵押贷款证券化是目前西方一些国家普遍采用的住房金融形式。本文论述了住房抵押贷款证券化的意义,分析了实施中会遇到的难点及应对措施。
　　【关键词】住房抵押贷款证券化 难点 措施
　　
　　一、引言
　　
　　住房抵押贷款证券化是近二十年来国际金融领域最重大的创新之一,它发源于美国,后在发达国家广泛流行,现在是目前西方一些国家普遍采用的住房金融形式。它是指金融机构(主要是商业银行)为了分散在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险,把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。从本质上讲,发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款可获得稳定的现金流且相对独立,不但有担保且可以被准确地评估质量和信用,资产还可以被剥离。这些特点都决定住房抵押贷款是一种非常适合证券化的资产。
　　我国商业银行在90年代初开始发放住房抵押贷款,住房抵押贷款余额占金融机构贷款总余额已达10%,业务发展势头良好,坏账率只有0.25%,是银行中最优质的资产之一,这给我国住房抵押贷款证券化的实施创造了良好的条件。实施住房抵押贷款证券化在我国具有现实意义,但任何新生事物都有一个发展的过程,我们在借鉴一些西方国家经验、走中国特色的同时,对一些难点问题应加以重视。
　　
　　二、住房抵押贷款证券化的意义
　　
　　1、有利于增强商业银行资产的流动性
　　商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。
　　2、解决了银行资产和负债不匹配的问题
　　根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。
　　3、提高了商业银行的资本充足率
　　根据《巴塞尔协议》,资本充足率是以资本对风险资产之比来衡量的,该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来,世界银行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的资本,我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化,商业银行则有可能把大量的表内资产转化为表外资产,而表外资产所需的资本金要大大少于表内资产,这样就可提高四大商业银行的资本充足率,增强我国银行业抵御风险的能力。
　　4、有利于促进房地产业的发展
　　我国的房地产业处于持续发展阶段,但相对于人们的需求来说,房地产市场还是过于萎缩,除了居民收入低这个因素之外,另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,并把个人住房贷款最长期限延长到30年,但还是没有解决贷款来源的问题,致使商业银行办事打折扣,缩短贷款期限、减少按揭成数,使得我国住房抵押市场发展不良,制约了房地产业的发展。若住房抵押贷款债券化,商业银行就有充足的资金来发放贷款,圆居民的住房梦。