房地产开发企业的融资策略及操纵(2)
2015-09-07 01:01
导读：（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操纵
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操纵方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况先容。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的上风。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款本钱范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操纵，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投进项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3 贷款操纵方法及操纵步骤
3.1 接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2 提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发就可按融资行的要求预备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证实书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷职员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
本文来自中国科教评价网 房地产开发企业的融资人假如了解贷款评估报告构成的主要，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切进点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部分列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜伏楼市情况，项目四周的、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收进测算，然后根据项目预算投资本钱测算出投资回收期来评定项目的活动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流进额累计到即是原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、本钱利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总本钱/（预计总销售收进-销售税金），安全边际=预计总销售收进-盈亏平衡点的销售收进，安全边际率=安全边际/预计总销售收进）等。
内容来自www.nseac.com
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流进，第二年开始预销售，货币资金流进2.6亿元，第三年流进2.1亿元，则：
