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房地产开发企业核心竞争力要素分析

2017-08-05 04:33 内容摘要：房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有不同于其他企业的特殊之处。其核心能力体系组成要素与关系的集合终极决定了这一能力体系的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。本文通过对我国房地产企业现阶段特征分析来探讨房地产开发企业的核心竞争力构成要素。　　关键词：房地产开发企业 核心竞争力要素
　　
　　企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织治理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争上风的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的很多要素结合而成的具有特定功能的同一体。能力体系组成要素与关系的集合终极决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。
　　房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。
　　
　　基于核心竞争力的房地产开发企业特征
　　
　　（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质

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　　从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化治理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业治理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。
　　（二）房地产开发企业规模经济的特殊性
　　房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定本钱的投进相对很少，使得生产规模扩大所带来的本钱分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在治理上可能会形成规模经济效应，能够有相对公道与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产本钱、材料采购本钱和广告本钱的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于进步房地产开发企业的竞争上风。 （科教作文网http://zw.ΝsΕAc.Com编辑整理）
　　（三）我国房地产业的垄断竞争与进进壁垒
　　房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现明显的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除往区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般产业产品的特殊性，产品差异化特征非常明显。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。