浅析专项维修资金(2)
2014-05-21 02:52
导读：必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不
必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不完善，造成了法定决策程序难以落实，依法通过该项资金的使用决定几乎不可能。
二、为从根源上解决住房专项维修资金所面临的诸多问题，保障住房的维修和正常使用，维护群众合法权益，我们特提出以下几点建议：
1、加快住房专项维修资金立法工作，规范住房专项维修资金管理模式
立法部门应尽快出台《住房专项维修资金管理办法》，以规范住房专项维修资金的缴存、归集、管理、使用和监督，建立健全住房专项维修资金制度。一是明确住房专项维修资金管理模式，实行商品住房和已购公有住房专项维修资金的管理并轨。二是理顺住房专项维修资金管理体制，在业主大会制度尚未完全建立的情况下，明确各地房地产主管部门和同级财政部门对住房专项维修基金的监管责任，办公经费由财政保障；三是明确住房专项维修资金增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用，不得挪作它用；四是制定《物业管理条例》实施细则，明确业主大会和业主委员会在住房专项维修资金使用管理中的法律地位
2、维修资金信息公开
在明确维修资金运行管理主体职责分工的基础上,业主自治组织、建设主管部门、物业企业等应定期对维修资金相关信息进行公开。首先,对维修资金制度有关规定的信息进行公开。其次,对建筑造价信息、住宅品质信息、维修周期信息以及交纳标准信息进行公开。
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3、完善业主大会制度
(1)成立业主大会及业主委员会
物业服务企业、房地产开发商应按照《物业管理条例》和《物权法》的规定,在政府部门的指导下成立业主大会并选举产生委员会,政府进行监督。物业服务企业可以通过业主大会向业主传达有效的信息,减少信息的不对称,业主们可以相互沟通,消除隔阂,化解矛盾,有利于维修资金的交纳、使用与管理。
(2)明确业主大会及业主委员会的法律地位
业主大会是由全体业主组成的团体,不仅是全体业主的一个议事机关,而且还应具有一定的权利能力,业主委员会做为业主大会的执行机构,签订物业
服务合同,审核维修资金的使用方案,应赋予业主大会民事权利主体资格及业主委员会的法律诉讼资格,一旦出现维修资金在使用过程中被侵占、挪用等问题,业主委员会可以运用法律武器来捍卫业主的权利不受侵犯。建立健全业主大会制度,既有利于维修资金的交纳,也有利于维修资金的使用与管理,提高维修资金的使用效率。
4、制定住房专项维修资金续筹、补建办法，确保住房专项维修资金的可持续性
随着住房使用年限增加，住房专项维修资金的使用将出现高峰。为确保住房专项维修资金的可持续性，各有关部门要尽快研究制定相关的法规政策。一是应尽快制定住房专项维修资金的续筹办法；二是对未建立住房专项维修资金的住房，根据实际情况制定补建办法；三是建立二手房交易的住房专项维修资金，凡是二手房进行交易，原业主未缴存首次住房专项维修资金或者所缴存的住房专项维修资金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记。
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参考文献
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