浅析专项维修资金
2014-05-21 02:52
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【摘 要】 住宅专项维修资金对保障住宅共用部位、共用设施
【摘 要】 住宅专项维修资金对保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,确保物业的保值增值,维护维修资金所有者的合法权益理应起到重要作用。但目前我国住宅专项维修资金普遍存在归集、资金使用及监管困难等多方面的问题,影响物业的保值增值,损害业主的利益。运用系统理论分析问题原因,明确维修资金主体的职责分工,完善相关制度,以期解决维修资金存在的问题。
【关键词】 住房专项维修资金 主要问题 建议
住房专项维修资金属业主所有，是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，其缴存、归集、管理、使用和监督直接面向千家万户，是关系到人民群众切身利益和社会公共利益的一件大事。以前（约1998年前）这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，后来（约1998年后）这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁发后，明确了三项法规内容：一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有，由业主大会履行使用职责；二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过；三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多亟待解决的问题。近年来，随着我国商品住房市场大规模快速发展，大量商品住房和已购公有住房已开始步入大中维修期，住房专项维修资金潜藏的隐患和问题已逐渐暴露出来，各地因住房专项维修资金引发的纠纷频频发生。住房专项维修资金已面临"集中爆发"的危机。
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一、存在的主要问题是：
1、政府监管问题
目前，在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更合乎实际，便于化解各种纠纷和矛盾。我个人认为，政府监管是必要的。如果离开政府监管，就难以确保维修资金的正确使用，以及维修资金不被非法挪用和流失。因此，实行业主大会决策与政府主管部门监管相结合的管理形式较为切合实际，易于化解维修资金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。
2、住房专项维修资金归集严重缺口，巨额住房专项维修资金被挪用
一是住房专项维修资金管理混乱，各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致，归集量小，缺口大；二是部分城市只对商品住房或只对已购公有住房建立了住房专项维修资金制度，归集面较小、归集率较低；三是业主首次缴存的商品住房专项维修资金，由房地产开发商按购房款2%-3%的比例代收、缴存，为房地产开发商擅自挪用、滞留该项资金制造了契机，从而产生住房专项维修资金无法追缴等问题，出现了"不缴不给房，交房后不知去向"的局面。
3、前期物业管理期间（业主大会成立前）维修资金的使用管理问题
目前，国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理，没有明确的法规依据。但有一点是明确的，维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。在这个问题上，现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的，所有的维修项目都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意，才能动用维修资金，否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。二、凡是业主大会未成立的，维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的，实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。
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前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用，是目前亟待解决的难题。我个人认为，目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间，可由政府主管部门代为履行业主大会职责。第二，可由开发建设单位代为履行业主大会职责。
上述前一种办法较为实际，简单易行，不会出现大的纠纷和矛盾；后一种办法较为复杂，同时涉及到已交付使用的物业小区如何操作问题，
4、法定决策程序难以落实，住房专项维修资金使用难
《物业管理条例》规定：住房专项维修资金的使用决定，
