我国房地产信托经营治理模式选择和若干题目分(2)
2014-09-20 01:39
导读：关联交易。房地产信托资产与房地产信托治理公司的关联方进行交易，从而损害投资人利益的行为。 用度转移。房地产信托治理公司可能会将房地产信托
关联交易。房地产信托资产与房地产信托治理公司的关联方进行交易，从而损害投资人利益的行为。
用度转移。房地产信托治理公司可能会将房地产信托公然
说明书之外的用度转嫁于房地产信托资产。此种用度的转移可能有两种形式：第一种通过所谓的“软用度”的形式将房地产信托治理公司享受的额外服务通过证券经济商佣金回扣的形式转嫁于房地产信托资产；第二种则是利用法律条款中的漏洞将营销用度转移给房地产信托资产。
除此之外，在房地产市场透明度不高的情况下，采用外部治理模式的房地产信托将会给投资者带来更大的风险。仲量联行于2004年曾发布过一份亚洲及其他地区房地产市场透明度指数的研究报告，该报告将各国的房地产市场透明度指数按照“五等级系统”进行分类。结果显示，在所有的亚洲国家中，除了香港、新加坡和马来西亚等国家和地区的房地产市场透明度能列为二级水平之外，其余亚洲国家均存在着严重的透明度题目。房地产市场的不透明将使区域内的国际投资形势受到严重挫伤，更会腐蚀相关证券价值。因此切实改善信息透明度以及建立有效的公司治理机制也成为亚洲房地产行业确当务之急。而亚洲房地产信托基金正是建立在这样一个不够透明的房地产市场中，外部治理模式所面临的信息不对称在亚洲各国的房地产信托治理中无疑是雪上加霜，代理矛盾更显恶化。
总而言之，采用外部治理模式的房地产信托可能产生明显的利益冲突，使股东的利益蒙受损失，愈甚者阻碍房地产信托业的健康成长。此外，采用外部治理模式还会产生人们所并不希看看到的代理本钱，而这些代理本钱更可能会影响房地产信托的现金流和收益，并终极腐蚀其股票的价值。
中国大学排名 因此，我国的房地产信托选择伞型模式。既然外部治理模式存在前文所指的诸多题目，同时考虑到我国房地产市场仍然处于以发展商为主导，以开发为重点的起步阶段，拓展开发商融资渠道以及培育房地产机构投资者就成为当前我国房地产金融研究领域的重点。我国将来推出的房地产信托基金更应充分考虑当前市场的实际情况，以帮助开发商拓展融资渠道和培育房地产机构投资者为主要目的。以开发商为核心的、以内部治理模式为特色的伞型基金模式可以成为我国房地产信托的首选模式。
纵览全球房地产信托的发展历程，正是一个治理模式不断革新的历程。早在1960年设立之初，美国也只答应房地产信托以外部治理形式运作。而到了1986年房地产信托内部治理获得法律认可之后，结构的创新使得美国的房地产信托行业得到了突破性的发展，内部治理模式，特别是其中的伞型模式多重房地产信托结构也在十多年中迅速成为房地产信托业的主流模式。
由于历史原因，传统的外部治理模式在世界各地广泛存在，我们的亚洲邻国也大多沿袭这一模式，国内的研究者和治理层也对此相对熟悉，但是，我们却不能坐视不顾外部治理模式的诸多弊端及其在房地产信托市场较为成熟的美国近十年来所受到的冷遇，依循美国房地产信托经营治理的发展历史来看，采用外部治理模式极有可能蕴躲着巨大的风险，其中的代理题目更是可能成为制约我国房地产信托未来发展最大的羁绊因素。
正是基于外部治理模式所存在的弊端，以及伞型治理模式所显现出的一系列相对上风，我国在研发房地产信托时，可能直接移植伞型模式更有可行性。
三、当前若干题目分析
（一）法律法规尚不健全
目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司治理办法》、《信托投资公司资金信托业务治理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在召募资金的使用上，固然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买贸易用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购进贸易物业，进行租赁、经营等贸易运营。
