我国房地产信托经营治理模式选择和若干题目分(3)
2014-09-20 01:39
导读：（二）道德风险题目 房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，轻易发生受托人的道德风险。在这种
（二）道德风险题目
房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，轻易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营治理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产投资信托的发展就显得非常关键。固然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监视机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违反投资收益最大化的原则。
（三）项目自身及市场风险
房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险，对项目的选择是房地产信托首要工作，假如项目本身存在市场销售远景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的题目，则信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。
四、结论
从上述分析可以看出，我国房地产投资信托业务的发展，由于受到政策等多方面的限制，在我国还需要更进一步完善。
（一）建立相适应的政策和法制环境
加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的鉴戒，政府可以鉴戒美日等经济发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公然和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。
大学排名
（二）道德风险题目的防范
作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构中国银监会的严格监视和治理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上，信托公司可邀请贸易银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监视。信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部分分工协作，交叉监视，以最大限度地防范风险。鉴戒美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。
（三）项目自身及市场风险的防范
信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及远景有一个独立、真实的熟悉;深进调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。
就目前的市场状况而言，房地产商也好、投资者也好、信托机构也好，距理性熟悉房地产投资信托，在心态上还有一定差距，尚不成熟。例如从投资者来看，投资者投资具有盲目性，很多购买房地产信托的投资者都以为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好。而信托产品的活动性很差，缺少转让平台，也存在较大的活动性风险。因此，只要出现一个信托产品不能兑付，有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态，投资者在投资过程中也应加强金融知识，进步风险意识。
