贸易物业的治理与运营探讨(1)(2)
2016-03-27 01:00
导读：环境方面:贸易物业条件不成熟。贸易物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理
环境方面:贸易物业条件不成熟。贸易物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收进2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收进1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了贸易物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区贸易中心竞争的两难境地。
发展贸易物业治理与运营的对策
树立先进的经营治理理念
经营性贸易项目的主要收进来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收进的主要组成气力。贸易项目的功能就是要帮助商户往创造收进。简而言之,就是进步每一平方米贸易面积的赚钱能力。这就是贸易项目经营治理的价值所在,也是贸易地产成功运作的关键所在。物业治理企业在贸易经营治理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营治理模式和理念。通过提供贸易项目从定位、规划、招商到治理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营治理。
进步物业治理队伍的专业素质
物业治理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位治理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以进步物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。贸易物业治理队伍的建设必须与这一治理特点相适应。在职员配置上除了常规的物业治理所需要的专业人才外,还应留意吸收下列职员:懂商务、会治理的经营人才;懂法律把握政策的治理人才;高级技术人才。不少贸易楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息治理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对贸易楼宇进行治理。当然在引进专业人才的同时,对原有的贸易治理职员进行不断的
培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业治理队伍的专业素质才会不断进步。
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利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度: 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体, 就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体治理制度。它规范企业内部各个部分、单位、个人的职责和联系,构成企业治理的组织形态,对企业的经营治理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清楚、权责分明、政企分开、治理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多治理上就越复杂。所以,对贸易物业的治理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计贸易地产开发模式
贸易地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造用度的本钱,从而降低贸易地产的风险。大连万达提出的订单式贸易地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进进实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达团体而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的着名度;另外,贸易地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营上风,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发贸易物业时,重视物业治理的前期参与,对贸易物业的定位、结构和外观设计给予公道建议。
实现贸易与地产公道对接
地产商借助商家的品牌效应,能有效提升贸易物业的销售, 由于零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为贸易经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化贸易模式中,贸易地产的盈利并不是通过商展销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营治理,提升贸易空间的价值。因此,贸易与地产的公道对接,才使双方互利,使贸易物业得到较大的发展空间。
