对我国当前经济适用房补贴制度的分析(2)
2017-08-05 01:35
导读：3经济适用房制度的微观经济学模型分析 3.1补贴微观经济学模型的建立 我国目前的住房补贴主要分为实物补贴和现金补贴两种。经济适用房对于目标购买群
3经济适用房制度的微观经济学模型分析
3.1补贴微观经济学模型的建立
我国目前的住房补贴主要分为实物补贴和现金补贴两种。经济适用房对于目标购买群体来说，也是一种实物补贴的形式。因此，可以用微观经济模型对经济适用房政策进行分析。如图3-1设横轴X为消费住房的数量，纵轴Y为消费住房以外其它商品的数量U1、U2分别表示无差异曲线，它表示消费者对不同商品组合的满足程度，AB、A'B'、AB″即表示家庭预算线。AB线与较低效用的无差异曲线U1相切于E点，该点表示在既定的收入水平和均衡价格条件下，购买OX1的住房和OY1量的其它商品，消费者能获得最大的满足。AB″与U2相切于G点，A'B′与U2相切于H点，其含义与E点相同，并且U2的效用大于U1的效用。
假定政府没有实施经济适用房政策，在现有收入水平下，家庭预算线为AB，中低收入家庭购买住房的数量OX1。当政府对中低收入家庭提供经济适用房后，相当于降低了住房的价格，家庭预算线变为AB“；在住房以外的其他商品价格不变的条件下，中低收入家庭购买其他商品的数量没有变化，而购买住房的数量从OX1增加到OX3。这种变化主要是由于住房的价格效应引起预算线绕A点向外旋转，是替代效应和收入效应共同作用的结果。分析替代效应，可假设住房价格下降后，将中低收入家庭的货币收入减少到一定金额，使其在该收入条件下仍能维持原来的效用水平会有的购买情况，则AB”将平移到LN与较低的效用曲线U1相切于点F；这时，因无差异曲线U1上各点的效用均相同，住房消费由OX1增加到OX2，所以由于住房价格的下降而引起的对住房消费的增加即替代效应可表示为X1X2。由于G点表示住房价格下降后，货币收入和支出不变时中低收入家庭实际的购房量，所以从F到-G点可以设想为将中低收入家庭减少的收入退还，并且其消费偏好不变，则其住房购买量将从OX2增加到OX3，即向中低收入家庭提供经济适用房所引起的收入效应是X2X3。从图中可以推导出政府对中低收入家庭的补贴额。假定住房以外的其他商品的价格不变，在家庭预算线为AB时，购房量为AY3；当政府为中低收入家庭提供经济适用房后，购买OX3住房量用其他商品表示为AY2，所以，中低收入家庭从政府得到的补贴用其他商品表示为AY3-AY2=Y3Y2。若政府实行“明补”，即直接向中低收入家庭提供现金补贴而不再提供实物补贴，在中低收入家庭的偏好及商品和住房价格不变的条件下，家庭预算线AB将向上平移，达到的效用只需与效用曲线U2相切，切点为H。此时政府对中低收入家庭的补贴用非住房商品表示为AA'，因AB与A'B'平行，所以AA'=CD（GX3与A'B'交于C点、与AB交于D点），而Y3Y2=GD，显然，GD＞CD，即要达到相同的效用U2，实物补贴额超过现金补贴额。所以在中低收入家庭的需求函数既定的情况下，达到相同的满足程度，实物补贴与现金补贴相比效率较低。 4完善经济适用房补贴方式的对策
（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网） 4.1发挥非政府组织的外部监督作用
正是由于对政府在一定程度上的的监管缺位，使得寻租行为得以广泛存在。因此，有必要在加强政府监督的同时发挥非政府组织的社会监督作用来规范经济适用房市场。“非政府组织”是不以利润追求为目的的组织，他们可以作为社会低收入群体的代表与政府与地产开发商之间进行平等的沟通。非政府组织利用其经验来影响政府住房政策，对决策者施加压力，并代表城市低收入者的权益发言，同时监督机构要严格审查经济适用房的销售，坚决制止部分高收入阶层违法投资、购买经济适用房的行为。
4.2短期内大力完善“实物补贴”方式
配套制度的不健全使我国不可能马上实行“货币补贴”，目前“实物补贴”的方式仍有存在的必要性和合理性，因此在短期内，我国仍需要尽可能的健全和完善现行的经济适用房补贴方式，发挥其应有的功效。一是要清除经济适用房开发建设中的不合理收费，使其价格构成更为清晰合理；二是要设定合理的经济适用房退出机制,使的经济适用房市场流动起来；三是政府的各项制度一定要透明、公开，以维持市场的公平竞争。四是要明确界定中低收入阶层，适当缩小供应对象的范围，集中力量先解决收入水平更低、住房条件更差的家庭的居住问题，缓解当前经济适用房尖锐的供需矛盾。
