试论售房养老模式推行中信息不对称和风险规避(2)

    应当说明的是，这里谈到的机构愿意接纳的客户，同健康医疗正好相反。对该特定机构而言，客户存活年限越短，机构需要花费的款项就越少。因此，客户是身体越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如该客户是身体健康，疾病全无，预期存活寿命会很高时，该机构为客户支付的养老用费，将会远远超出住房的实际价款，这笔交易则明显亏损。反之亦一样。但对该客户而言，情况则是正好相反。客户的要求同该购房机构的利益要求，在这里是完全对立的。在信息严重不对称的状况下，该购房养老机构参与此项业务即表现得很不合算，从而丧失对参与此项交易的积极性。

    在这种情况下，特定机构在购买老人的住房时，一般会采取平均寿命预期、平均定价的方式来支付住房价款。但对于预期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的现金流的折现总额会大于住房余值，会纷纷争相加人交易;那些预期存活年限小于平均存活年限的老年人，则由于住房余值会大于折现后的现金流总值，加人此种模式的不合算而纷纷退出这一交易行为。在此种状况下，该特定机构必定是无利可图甚至亏本，从而也退出市场，即放弃开办这一业务。

    对交易双方信息不完全、不对称风险的防范是必要的。除了尽可能地使特定机构占有较多的信息外，还需要在制度设计方面，对此作根本性的防范。应当指出，当售房养老以传统的“遗赠扶养”的形式出现时，是一种个体、个案的形式，其间蕴涵的风险及不确定因素很难预期。但当该模式以大规模的机构操作的形式出现，且成为一种带有普遗性的养老行为时。这种道涵的风险和不确定性，就可以在一定程度上加以预期和测度，并在事前通过精心设计安排，得到各方都较为满意的结构。最少是将其中隐涵的系统性风险予以极大消除。至于说具体业务执行中可能出现的某些个别行为，即其中隐涵的非系统风险也就容易防范，最少是不会造成太大的风险。

    对房屋持有者和特定机构，面对这一信息不对称而带来风险的具体举措的探讨，是有必要的。房屋持有者相对于特定机构的最大信息优势在于，他对自己房产的使用情况比较了解，同时，对自身的健康状况也非常了解。而特定机构在没有合理的信息获得渠道的情况下，在这些方面将处于信息劣势。如果没有有效的激励约束机制，房屋持有者为了获得自身利益最大化，很可能在订立前后采取隐瞒事实的态度，从而使特定机构遭受额外损失。如房屋持有者与特定机构订立售房养老合同，并在合同中约定，每年由原房屋持有者必须对房屋进行整修，以减缓房屋的损毁。但如果特定机构事后没有有效的监督机制，房屋持有者很可能为了节约开支，而放弃对房产的维修。其实道理和房屋租赁一样，因为房屋所有权已不属于自己，维修投人不能得到事后回报，在缺乏有效监督机制的情况下，一般会采取逃避措施。

    特定机构相对于房屋持有者，拥有的信息优势较少，但也有一定的优势。如特定机构对房地产的发展方向比较了解，知道房产的增值潜力，而房屋持有者对此知之甚少。举个例子说明，郊区的一幢住宅，在现在看来价值并不大，但特定机构通过有关消息知道，不久的将来，那里将通轻轨线，城市建设将向那个方向延伸，该房产具有很大的升值潜力。房屋持有者很可能对此一无所知，因为个人与庞大的保险机构相比，其信息获取渠道必然闭塞得多。如果特定机构在订立合同时，不告诉房屋持有者这些信息，房屋持有者将遭受很大的财产损失，保险水平不可能达到最优化。

　　三、售房养老制度中的不确定性

    房产是售房养老制度安排中的关健。房屋持有者只有拥有完全独立产权的住房，才有资格与特定机构签订售房养老合同，从特定机构得到养老寿险金。而特定机构正是看中了房产的保值增值的前景，才会开设这一房产寿险业务。因此，房产是售房养老制度推行成功的关健。但问题就在这里，一般寿险业务的运作工具是货币，是投保人在中青年时代持续长期地向保险公司交纳保费，保险公司则保津他们在晚年养老期间的持续长期的现金流人。房产寿险业务的运作工具则是住房，是投保人在退休后用自己的住房的产权交售于特定机构，以换取特定机构在其养老期间的长期持续的现金的给付。一般寿险业务只需要考虑资金、利率、费率及被保险人预期存活寿命等因素。而房产养老寿险则是将住房与保险连接一起，既要考虑资金、利率、费率、被保险人预期存活寿命等传统因素，又需要额外考虑住房的价值变动、住宅抵押物的存亡以及住宅最终的价值变现等内容，风险则明显加大。

    具体而言，售房养老制度的不确定性表现在这样几个方面:

    1.房地产市场发展及住房价格变动的不确定性。特定机构开设售房养老业务的初衷，是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是，售房养老合同的期限一般很长，特定机构直到原房屋持有者去世之后，事实上才完全获得该房产的处置权。虽然，我国房地产市场经历了十几年的快速健康发展，但要在未来数十年内仍保持持续快速的发展而不出现任何波折，这是大家不敢乐观加以预期的。如果房地产市场一且进人低迷期，特定机构注定将陷人亏损状态。