试论售房养老模式推行中信息不对称和风险规避

　　关健词:售房养老　不确定性　信息不对称　风险规进

　　论文摘要:以房养老，是养老保津的街模式，是很值得给予深入探讨的。此种养老思路的推行，可以应对当前的老龄化危机，带来一种全街的养老模式并真正发挥其重大之功用。本文谨对其中内容之一的售房养老模式给予说明，尤其是对其间可能会出现的信息不对称、不确定性等及其风险防范等予以较深刻的揭示。

　　一、售房养老模式介绍

    售房养老是对传统养老模式的一种全新尝试，是我们试图增加一种新的保障制度的新途径。这一模式是指房屋持有者(特指年龄不低于一定程度的老年人)与特定机构订立，把自己手中握有的房产的所有权有偿转让给公司、或特别设立的特定机构(以下简称为特定机构)，而自己持续保有住房的使用权，一直居住到自己去世，然后再把这一使用权移交给特定机构，使产权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这一长时间区间里，分期等额向房屋原持有者支付合同约定的房屋出售款项，直至房屋持有者去世.然后，特定机构全权拥有该房产产权，自行处置，以牟取利润.

    售房养老制度的推出，对所有当事人都是有益的.房屋持有者把房屋所有权出售给特定机构后，定期从特定机构得到一笔补偿，再用这笔款项用作养老，即可大幅提高生活质量，使养老水平得到相当程度的改善。对房屋持有者来说，用自己身故后遗留住房仍然具有的巨大价值作提前变现套现，作生前的养老使用，是非常有益的。对特定机构来讲，我国房地产市场正处于蓬勃发展时期，未来十数年乃至数十年内，仍将伴随我国经济的快速发展而持续健康发展，前景十分诱人。售房养老制度的实行，将给特定机构进一步于房地产行业以新的契机，开辟了新的利润来源。只要特定机构运用自身丰富经验运作得当，必然会在这一房产养老制度中大幅获益.另外，房屋持有者以房养老，自养自老，也大大减轻了政府、企业、子女的养老负担，特别是减轻了子女的赡养负担.我国目前的独生子女家庭，已占到全部家庭总数的多数，且这一比重还将会越来越大，如让子女完全承担对老人的赡养责任，到将来必将会出现的一种局面，就是两个独生子女将赡养四个老人，养育负担将是异常巨大。售房养老制度的实施将可大大缓解这一压力。从宏观角度来讲，售房养老制度的实施，将使老年人将手中拥有的相当数量的原准备用于养老的资金用来买房，然后再用房子来养老.这将起到优化配置资源、活跃房地产市场、抑制房地产价格泡沫等作用，是值得大力推行的。

    售房养老制度理论上给我们描绘了一个美好的前景，但真正实施起来可能并非如上描述的那么简单，运行过程中将会碰到太多的现实问题，尤其是面临着太多的不确定性和种种风险，从而使实施效率大打折扣。这正是本文撰写所需要特别给予考虑的。

　　二、信息不完全、不对称及逆向选择的风险

    售房养老模式的运营中，特定机构对售房老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素的和预期，对决定整个寿命期内每期应向售房者付教倾度的多少，是至为关键的。作为售房养老者对自己的这些状况最为清楚，但购房养老机构对此却并不了解。如要专门确认和查询老年人的病历情况，如走访老年人于各个年龄阶段的朋友，请权威医生对老年人的未来健康状况作全面检查等，似乎是必要的，但事实上特定机构要得到这些应该得到的全部信息，最少是要取得与售房者相对称的信息，对这些事项的测定、调查，又需要较高的费用成本，是花费代价巨大，时间精力多多。一般情况下，是很难花费如此之代价，将此事项完全搞清楚的。另外，像预期寿命及尚可存活年限等信息，特定机构固然是难以预料，就是售房养老者个人一也无法说对此就把握得非常清楚.

    鉴于此种状况，可以认为，在住房产权完全易主的售房养老模式中，交易双方对有关信息的了解及把握程度上，存在着一种严重的信息不完全、不对称的问题。特定机构对客户的相关信息掌握不完全的，交易双方占有的信息不对称，这就会使特定机构在未来长期的交易中处于一种劣势。非对称信息是指在交易行为中，某些当事人拥有另一些当事人所不拥有的信息。未来信息的不完全及不确定性，会对售房养老模式产生重大影响，而交易双方对掌握信息的不对称，也同样会对售房养老的推行，带来众多不利影响。

    在售房养老模式中，由于模式运行的时间可长达十几年或数十年，住房购售双方在事项的长期性、极高的不确定性、信息不完全及严重的不对称的状况下，类似寿险业务开办中经常谈到的“逆向选择”现象及公害行为，就极可能发生，并引发相当高的风险，如果适当的激励约束机制没有建立，没有其他中介机构的参与。

    非对称信息是指某些当事人拥有而另一些当事人不拥有的信息。前面简要讲述了未来的不确定性对售房养老制度的影响，鉴于本模式只有房屋持有人和特定机构两个当事人参与，双方的信息不对称现象，对本模式的执行成本和效率的影响，将十分明显。在没有良好的激励约束机制下，一方当事人极可能利用自身拥有的信息优势，仅仅为追求自身利益的最大化，引致相关的道德风险和逆向选择事项，从而危害了对方的应有利益。其实，信息不对称对售房养老制度的影响同样不容忽视。如果没有适当的激励约束机制，也没有其他中介机构的参与，仅有房屋持有者和特定机构两个当事人，信息不对称对售房养老制度的执行效率的影响将十分明显。在没有良好的激励约束机制下，当事人很可能利用自身的信息优势，追求利益的最大化，由此而引致道德风险和逆向选择。道德风险来自特定机构不能观察到在订立合同后的房屋持有者的防范措施，从而房屋持有者的防范措施偏离订立合同时的约定，逆向选择来自特定机构事前不知道房屋持有者的风险程度，从而使保险水平不能达到对称信息情况下的最优水平。