德国土地使用权和中国土地使用权之比较(1)(2)

　　四、征地拆迁过程中应该如何赔偿？

　　在 中国 之所以会如此大规模地发生被拆迁户的抗争，是因为在拆迁过程中政府官员与房地产开发商通过权钱交易合谋侵夺拆迁户的利益。究竟被拆迁户损失了多少，下面通过一个具体案例来加以解释。　　假如上面提到的第 6 号住房连同其他 11 户住户以及其他建筑中的几百户居民在 2003 年被通知要征地拆迁。拆迁之后，在这 667 平方米的土地上将新建 18 层的住宅楼，总建筑面积将达 7 ， 200 平方米，总居住面积为 5 ， 180 平方米，共 50 套住房，平均每户建筑面积为 144 平方米，居住面积约 104 平方米。如果开发商向城镇政府购买相同区位和质量的土地，假定土地使用权出让金的价格为 22 ， 490 元人民币／平方米，即 1 ， 500 万元人民币／亩。

　　如果这个征地拆迁发生在中国，开发商会向第 6 号住房的主人提供以下两个选择：其一是给钱，开发商以当地一手房 8 千元／平方米的价格作为赔偿标准，支付 70 平方米 56 万元人民币的征地拆迁赔偿费；其二是给房，开发商在房屋建成后，在原区位提供 70 平方米建筑面积的新建房作为征地拆迁的赔偿，住户在拆迁建设期间需自己另找住房。如果住户要求一个更大面积的住房，则必须按 8 千元／平方米的价格向开发商购买超过 70 平方米以上的面积。中国的许多住户会倾向于第二个方案，这也是中国征地拆迁赔偿中常被使用的 “ 以新换旧 ” 方案。

　　如果这个征地拆迁发生在德国，开发商要支付的拆迁赔偿费就不是 56 万元人民币了，而是 151 万元人民币。其具体 计算 如下：土地部分， 667 平方米 X 833/10000X 22 ， 490 元／平方米＝ 125 万元（其中 833/10000 是地籍簿中登记的比例）；建筑部份，假定价格为 5 ， 920 元／平方米建筑面积、使用年限为 100 年、剩余使用年限为 50 年、折旧为 38 ％，折余价格为 5 ， 920 元 X （ 100 ％ -38 ％）＝约 3 ， 670 元／平方米建筑面积，每套单元的折余价值是 3 ， 670 ／平方米建筑面积 X 70 平方米 ＝25.7 万元。这样，土地加建筑的总价值是 125 万元＋ 25.7 万元＝ 150.7 万元＝约 151 万元。显然，在同样条件下，德国的开发商必须对被拆迁户支付 151 万元征地拆迁赔偿费，比中国开发商支付的数额多 95 万元；换言之，中国的房地产开发商支付的征地拆迁赔偿费只是应该支付数额的 37 ％。在这种情况下，若开发商再强行拆迁，被涉及者做出强烈的反抗，其实是意料之中的事。

　　在中国，第 6 号住房的主人在征地拆迁之前，在 667 平方米的土地上有 70 平方米建筑面积的土地使用权。如果他接受 “ 以新换旧 ” 的征地拆迁赔偿方案，他仍然有 70 平方米建筑面积的土地使用权，他的权利似乎没有受到侵害。征地拆迁之前，这 70 平方米建筑面积的土地使用权是 70/840 ，即 833/10000 的土地使用权，可以理想化地折算为 833/10000X667 平方米 ＝55.56 平方米 的土地面积上的 土地使用权。在征地拆迁和新建之后，土地上的建筑面积从原来的840 平方米 上升到7 ， 200 平方米，他所拥有的 70 平方米建筑面积的土地使用权，只是 70 平方米／ 7 ， 200 平方米，即 97/10000 的土地使用权，可折算为 97/10000X667 平方米 ＝6.5 平方米 的土地面积上的土地使用权。通过征地拆迁和新建，第6 号住房主人的土地使用权从 833/10000 减少到 97/10000 ，减少了 736/10000 ，即失去了土地使用权中的绝大部分。从理想化的土地面积来看，则从 55.56 平方米减少到 6.5 平方米。其价值的减少是显而易见的。

　　从另一方面来看，在建筑部分，中国的开发商以新换旧，最好的情况是不考虑原住房的折旧（但 90 年代后期多数地方是考虑折旧的），多支付的价格是新造价的 38 ％（约 16 万元），这给第 6 号住房主人一定的 经济 好处。但需要指出的是，中国的开发商在建筑部分给予住户的好处，远不足以弥补住户在土地使用权方面的损失，因此第 6 号住房主人并没有得到合理的征地拆迁赔偿。中国的房地产开发商就是这样明目张胆地侵害被拆迁户的利益，几乎可以说，中国的每一家被拆迁户都被房地产开发商重重地盘剥了一次。因此，中国的许多被拆迁户拒绝搬迁，甚至投入维权活动，因为他们蒙受的损失实在是太大了。

　　 目前 在中国还存在着其他损害房产所有者和土地使用权拥有者的现象，比如，在一块土地的两座住房建筑之间又加建一座住房建筑，在一个居住小区原来规划的绿地上又建造房子等。虽然这并未涉及到征地拆迁的 问题 ，但是由于一块土地上建筑面积总量的增加使原来土地使用权拥有者各自所占份额减少，土地使用权拥有者的经济利益就事实上受到了侵害。

　　结论

　　目前在中国征地拆迁赔偿中普遍实行的 “ 以新换旧 ” 的 方法 是否侵害了被拆迁者的利益，要看开发商在建筑部分给予的 “ 以新换旧 ” 的好处是否能抵销被拆迁者在土地部分的损失。由于征地拆迁后新建住宅的总面积大于原有住宅的总面积，若按原住户被拆建筑的面积计算赔偿或 “ 以新换旧 ” ，所有原住户的土地使用权比例都减少了，而房地产开发商则白白侵占了原住户的部分土地使用权。

　　用以下公式可以计算原住户在土地使用权价值方面的损失：

　　令 m 为该住房的建筑面积， s （ 0 ）为征地拆迁之前该土地上的建筑面积之总和， q （ 0 ） =m/s （ 0 ）为征地拆迁之前该住房所拥有的土地使用权比例；由于是 “ 以新换旧 ” ，该住户拥有的建筑面积 m 保持不变， s （ n ）为征地拆迁之后该土地上的建筑面积之总和， q （ n ） =m/s （ n ）为征地拆迁之后该住房所拥有的土地使用权比例；

　　那么， q （ 0 ） -q （ n ） =m/s （ 0 ） -m/s （ n ）为征地前后的土地使用权比例的损失，损失的价值为（ m/s （ 0 ） -m/s （ n ）） ×v ×l （其中 v 为土地使用权的价值，单位为元／平方米； l 为土地的面积，单位为平方米。本文例中 m=70 平方米 ，s （ 0 ） =840 平方米 ，s （ n ） =7 ， 200 平方米， v=22 ， 490 元／平方米， l=667 平方米 ）：

　　（ m/s （ 0 ） -m/s （ n ）） ×v ×l= （ 70/840-70/7 ， 200 ） ×22 ， 490×667= 约 110 万元。

　　建筑部分的增益主要来自开发商用新造价来支付已经使用若干年后的建筑物。其增加的价值为 m ×y ×d ，其中： m 为建筑面积，单位为平方米； y 为建筑物的新造价，单位为元／平方米； d 为折旧率， <100 ％，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所决定（文中的 m=70 平方米 ，y=5 ， 920 元／平方米， d ＝ 38 ％），则 m ×y ×d ＝ 70×5 ， 920×38 ％ = 约 15 万元。

　　由于目前中国土地使用权出让价格高昂，住宅价格中的 50 ％以上为土地使用权价格（而在德国一般为 10-20 ％），所以在大多数情况下，中国的房地产开发商在建筑部分给予的 “ 以新换旧 ” 的好处难以抵销被拆迁者在土地部分的损失。例如，本文中引例中的土地部分的损失为 110 万元，建筑部分的增益为 15 万元，实际损失为 95 万元。

　　中国的土地使用权登记中，只登记该住房的建筑面积或居住面积，而不登记土地使用权的相对比例，这种作法不足以保护私人财产。在上述案例中，如果第 6 号住房的所有者接受 “ 以新换旧 ” 的方案，其土地使用权登记中 70 平方米的建筑面积的土地使用权表面上没有发生变化，似乎其私有财产未受到拆迁的 影响 。而按照德国地籍簿的登记办法来衡量中国这种 “ 以新换旧 ” 方案对旧房所有者产权的影响，就可以明显地看出，拆迁之前为 883/10000 的土地使用权，拆迁之后就变成为 97/10000 的土地使用权，其份额的减小就反映出来了。

　　土地使用权的价值与土地使用权登记中的土地使用权的比例成正比。土地使用权的比例越大，所拥有土地使用权的价值也越大；土地使用权的比例越小，所拥有土地使用权的价值也越小。随着一块土地上总建筑面积的增加，原住户所拥有的土地使用权的比例不断减少，其土地使用权的价值也不断减少。为完善中国的土地使用权制度，应当在土地使用权登记中增加土地使用权比例一项，而且规定，一块土地上所有土地使用权比例之和为 100 ％。在未征得土地使用权拥有者同意之前，不得更改土地使用权登记中的土地使用权比例，以此保护土地使用权拥有者和住房所有权者的私人财产不受损害。不过如此一来，那些官商勾结的房地产开发商就无利可图了，在他们背后撑腰的贪官污吏也没有油水可捞了。可以想见，在土地使用权登记中增加土地使用权比例这一小小的规章补充修改，虽然技术上毫无困难，却必定会遇到重重阻力，耗时长久而难以完成。

　　「 参考 文献 」

　　《中华人民共和国宪法》，《中华人民共和国民法》，《中华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》， “1980 年全国城市规划工作会议纪要 ” ，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，《德国基本法》（ Grundgesetz ），《德国民法大全》（ Buergerliches Gesetzbuch ），《德国土地使用权条例》（ Erbbaurechtsverordnung ），《德国住房法》（ Wohnungseigentumsgesetz ），《德国房地产评估条例》（ WertV ），《德国房地产评估大纲》（ WertR ）

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