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德国土地使用权和中国土地使用权之比较(1)

2015-03-31 01:22 　　 2003 年以来， 中国 因征用土地、拆迁房屋而出现了一系列被涉及者自杀、自焚、示威等事件。特别是于 2003 年 8 月发生的南京市被拆迁户翁彪自焚身亡的悲剧，令人震惊。相关事件的矛盾焦点之一是征地拆迁者和被征地拆迁户之间对补偿费数额有极大争议。究竟土地房屋的价格和拆迁赔偿费怎样 计算 才比较合理？中国的政府部门和 企业 在征地拆迁过程中的计价赔偿 方法 有何不妥之处？西方国家在这方面通常又是怎么做的？本文从德国土地使用权和中国土地使用权的比较入手，比较 分析 两国土地使用权的相似之处和不同之处，然后用实例来解释中国和德国在计算拆迁赔偿费方面的差别是什么。

　　一、德国的土地使用权

　　德国《民法大典》第 94 条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受 法律 承认和保护的土地所有者。德国的土地所有权绝大部分归私人（ 自然 人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。德国的 “ 土地使用权条例 ” 第 1 款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。通过德国 “ 公寓式住房所有权法 ” ，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。土地所有者（ Eigentuemer ）和土地使用权者（ Erbbaurechtshaber ）到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院的地籍登记所登记。地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让了土地使用权。土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为 99 年， 工业 用地一般为 70 年。通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。土地使用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地的权力。在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。　　德国的土地使用权是有价值的。 “ 德国土地价值评估条例 ” （ WertV ）和 “ 土地价值评估大纲 ” （ WertR ）对土地使用权价值的评估有具体规定， 内容 比较复杂。简单地说，土地使用权的价值由两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。地租和具体土地使用金的差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土地部分的价值就越高。在土地所有者未出让土地使用权的情况下，土地和地上建筑物的价值完全土地所有者所有；在出让土地使用权之后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归土地使用权拥有者。在德国，土地使用权拥有者的土地部分的价值接近土地价值总额 50 ％的情况颇为普遍，原因是地租和具体土地使用金的差价大，土地使用年限长。这样，土地使用权的全部价值即由部分土地价值和百分之百的建筑物价值组成。

　　二、中国的土地使用权

　　 1982 年中华人民共和国宪法第 10 条规定：城市的土地属于国家所有。 农村 和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。根据中华人民共和国宪法，土地所有权的形式只有国家土地所有权和集体土地所有权两种，私人（自然人和法人）不能享有土地所有权，而其他生产资料则分属国家、集体和私人所有。同时， “ 土地管理法 ” 第 7 条规定： “ 国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理使用土地的义务。 ” 这就产生了私人土地使用权，依照法律公民可以享有土地使用权。

　　接着而来的 问题 就是，公民个人享有什么样的土地使用权，是有偿的土地使用权还是无偿的土地使用权？中国在改革初期开始征收城镇土地使用费。 1980 年 12 月国务院批转的 “ 全国城市规划工作会议纪要 ” 指出： “ 征收城镇土地使用费，是城镇建设和维护的一个固定资金来源。在城镇规划区范围内，对占用土地的单位和个人，均应该按照当年实际占地面积交纳土地使用费。土地使用费的标准在测算土地级差收益的基础上进行，并且根据土地等级的变化，每隔若干年作一次调整。对于不同的土地使用单位，收费标准应有所不同。 ” 城镇土地使用费实质上就是一种土地税。这一文件提到了 “ 土地级差收益 ” 和 “ 土地等级 ” ，承认了土地是有价值的、土地价值的高低由土地的级差收益和土地等级决定。

　　 1987 年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者征收土地使用费的制度。土地使用费属于地方税的一个变种，征收的土地使用费用于地方城镇建设和维护。由于土地所有权的拥有者和最大管理者中央政府却并未从地方征收的土地使用费中得利，所以一年后中央政府决定将土地使用费改为土地使用税，从 1988 年 11 月 1 日实行 “ 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 ” ，从此城镇土地使用税由为由中央政府和地方政府分成。土地使用税的收入大大改善了地方政府和中央政府的财政状况。尝到甜头之后， 1990 年 5 月 19 日，国务院发布颁布了 “ 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ” 。根据这个条例，城镇国有土地权可以出让、转让、出租、抵押和继承，中国的国有土地使用权也因此有了价值；国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者一次向国家支付土地使用权出让金。 “ 出让、转让 ” 的实质就是买卖国有土地的使用权， “ 出让 ” 是第一次出卖，由国家将国有土地的使用权出卖给私人（编者注：中国将国家出卖土地给自然人、法人的行为称为 “ 一级市场 ” ）： “ 转让 ” 则是私人间土地使用权的买卖（编者注：自然人、法人间的土地买卖称为 “ 二级市场 ” ）。土地使用权出让金或转让金的高低就是出卖土地使用权的价格。 2003 年中国城市地价最高的杭州市曾以每亩 1 亿元人民币的价格出卖国有土地使用权。

　　三、德国土地使用权和中国土地使用权之比较

　　德国土地使用权和中国土地使用权有不少相同之处，但在许多方面，如建立土地使用权的目的、土地使用期限的长短、土地使用期限的延长、延长的优先权、土地使用权回归时的赔偿等，也有不少差异。这里只探讨两个差别，一是土地使用权登记的差别，一是土地使用权价值的差别。　　我们假设，在一块面积为 667 平方米的土地上建有一座两层楼的住宅，共有 12 套住房，总建筑面积为 840 平方米，总居住面积为 672 平方米；这 12 套住房连同土地使用权在 80 年代后期和 90 年代初通过私有化出卖给住户，其中第 6 号住房有居住面积 56 平方米，为总居住面积的十二分之一，相应的建筑面积份额为 70 平方米。下面分析一下第 6 号住房连同土地使用权在中国和德国登记有何不同。

　　中国的土地使用权和房产是分开登记的。第 6 号住房的所有者将该住房的房产所有权登记后，可领到房产登记证。房产登记证记录有第 6 号住房的地址、位置、居住面积 56 平方米或建筑面积 70 平方米、住房的性质、房产所有者的名字等等。同时，第 6 号住房的所有者还要办理土地使用权证。在土地使用权证上记录有地区名称、地段和地块号码、位置、土地面积 667 平方米、住房居住面积 56 平方米或建筑面积 70 平方米、土地使用权拥有者的姓名等等。

　　德国的土地使用权象土地所有权一样，使用权拥有者有自己的地籍簿，房产所有权和土地使用权登记在一本地籍簿内，其内容如下： 833/10000 的土地使用权，某城市某地区 011 地段 1820 号地块，面积 667 平方米，林荫大街第 8 号，位于 2 单元 2 楼左侧的第 6 号公寓（附划分图）的特别所有权。

　　中国和德国土地使用权登记最大的不同不在于土地使用权证和房产登记证是否合一（德国只有一本地籍簿，既记录土地使用权又记录住房的产权，运作和管理比较方便；而中国分别有土地使用权证和房产登记证，运作和管理比较麻烦），而是在于中国的土地使用权证上记录了土地面积 667 平方米和住房居住面积 56 平方米或建筑面积 70 平方米，而在德国地籍簿上记录的是土地面积 667 平方米和 833/10000 的土地使用权，但并未直接注明住房居住面积或建筑面积。德国地籍簿上记录的 833/10000 的土地使用权来自第 6 号公寓的 70 平方米建筑面积是总建筑面积 840 平方米的 1/12 （或按居住面积 56 平方米是总居住面积 672 平方米的 1/12 计算），住房居住面积或建筑面积是通过建筑划分图上注明的第 6 号住房来保证。中德两国之间土地使用权登记方面的这个看来只是技术层面的微小区别，将对第 6 号住房及其土地使用权的价值产生很大的 影响 ，特别是在征地和房屋拆迁的情况下，下面要着重讨论。

　　在中国，土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由后者向国家支付土地使用权出让金的行为。城镇政府受土地所有者国家的委托，通过公开拍卖，出卖土地使用权，居住用地的使用期限为 70 年。在实际操作中，出价 “ 最高 ” 的开发商获得土地使用权。开发商可能继续转让土地使用权，也可能直接投资建设，最后将建成的住房连同割小的土地使用权出卖给顾客。在前面提到的 2003 年国有土地使用权每亩价格高达 1 亿元人民币的杭州市，该市 2003 年的住房价格高达 8 千元／平方米，而面向西湖的住房价格超过 1 万元／平方米。在这 8 千元／平方米的价格中，既包括了每平方米中的建筑价值，也包括了每平方米建筑面积上所包含的土地使用权的价值。

　　根据传统的地租 理论 ，土地的价值 v 等于地租 r 除以利息，即 v=r/i ，地租 r 等于土地价值 v 乘以利息 r=v ×i ；土地使用权 x 的价值等于利息乘以折现因素：

　　 x=r × （ 1-1/ （ 1+i ） ∧n ） /i=v×i × （ 1-1/ （ 1+i ） ∧n ） /I （其中 n 为使用年限）

　　当使用年限 n 为 70 年、利息 i 为 4 ％时，土地使用权 x 的价值就等于 0.94×v ；也就是说，当使用年限 n 为 70 年、利息为 4 ％时，土地使用权的价值相当于土地所有权价值的 94 ％。换言之，当土地使用权以 1 亿元／亩的价格出让时，土地所有权的价值约为 1.07 亿元／亩。

　　在德国，土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德国法律也允许一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情况下，法律同样允许土地使用者根本不支付土地使用金。　　在中国，房地产开发商可以通过下列途径获得土地使用权：向城镇政府购买（政府出让土地使用权），开发商支付土地使用权出让金；或向城镇政府取得征地拆迁许可，支付被涉及者拆迁赔偿。在法律形式上，这属于被拆迁者向开发商转让土地使用权。

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论文出处(作者):王维洛