我国居民最高房价收入比的测算与研究(1)(2)
2015-09-07 01:01
导读：ASR－AXF+0.4×JZ=0.0556×房价/户均人口数 1－C+0.4×C×（1－1.456E）/4.05=0.0556×房价/家庭年收入 最后，房价/家庭年收入＝17.978×（1－0.902×C－0.142×C×E）（5） 其中
ASR－AXF+0.4×JZ=0.0556×房价/户均人口数
1－C+0.4×C×（1－1.456E）/4.05=0.0556×房价/家庭年收入
最后，房价/家庭年收入＝17.978×（1－0.902×C－0.142×C×E）（5）
其中，C为城镇居民消费倾向，E为城镇居民恩格尔系数。
将全国城镇近两年的数据代入（5），可 计算 出全国城镇平均房价收入比，结果见表2。
4 数据的实证检验
表3数据为武汉市2000年上半年住房需求市场
调查报告 内容 之一。
表4数据为武汉市2002年上半年住房需求市场调查报告内容之一。
该调查数据分别反映了2000年、2002年武汉市年收入不同的家庭拟购房金额的市场需求状况。值得注意的是，该调查数据只不过是武汉市居民有购房意向者的期望数据，与实际数据有一定的差距，但它能真实的反映购房者的购房意愿和实际购房能力，代表了市场的实际需求情况，也应该成为市场定位的方向和目标。由此计算得到的房价收入比与上面推导出的房价收入比基本吻合，略高应是正常的，因为我们推算的房价收入比是以全部住宅的均价作为分子的，包括新开发的商品住宅和二手房交易，而上述调查则是以购买新开发商品住宅作为调查对象的，房价收入比应相对略高。
应该说明的是，笔者引用武汉市的数据并不能证明上述结论的真实性和正确性，只不过是从一个侧面来反映房价收入比的情况，提供一些供 参考 的数据。武汉市在 经济 发展 方面有其特性，它基本上能够反映全国平均状况或是中等、中等偏下城镇的经济发展水平和人民生活状况。因此，以武汉市数据作为全国城镇平均状况的参考有一定的借鉴意义。
对于房价收入比的测算及其 应用 和意义，笔者补充几点意见：
（1）国际上通行的房价收入比，指一个国家和城市的年平均上市房价与家庭年收入之比，而我国有些地方仅仅用新开发的商品房均价除以家庭年收入。因此这个房价收入比肯定会相应较高，以致得出一些不恰当的结论。以美国为例，美国每年新开发的商品住宅价格也相当高，这样计算出的房价收入比在8:1到11:1，然而美国每年上市的新开发的商品住宅仅为住宅交易的20％，其余80%都是二手房交易，这样就把住宅的均价降下来了，因此美国统计的房价收入比总在3:1～6:1。在本文推算房价收入比的公式时，就是以各类交易的住宅的均价进行计算的。
（科教作文网http://zw.NSEaC.com编辑发布） （2）笔者认为，房价收入比对于不同的区域应该有不同的数值。国家根据各地区数据汇总计算得到的房价收入比，可以监控全国房地产市场的整体运行状况，或同过去房产市场的运行状况进行纵向比较。但这个数据并不能代表各地区的房地产市场状况，尤其是在我国这种区域发展极不平衡的国情下。同理，不同地区也不能采用统一标准，而应根据当地实际情况制定恰当的房价收入比。例如2000年，北京与武汉相比，其人均年收入约为武汉的2倍，但住宅均价约为武汉的3倍，因此房价收入比约为武汉的1.5倍。显然用北京的标准来衡量武汉或以武汉的标准来衡量北京都是不恰当的。
参考 文献
1 包宗华.由房价收入比的计算 问题 所引出的问题[J]. 中国 房地产，1999(12)
2 包宗华.关于房价收入比的再 研究 [J].城市开发，2003(1)
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