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我国居民最高房价收入比的测算与研究(1)

2015-09-07 01:01 摘 要 以居民住宅为 研究 对象，结合 中国 国情，对房价收入比进行了较为严密地推算，以说明房地产的价格相对于居民 经济 收入承受能力的关系，并做出了相应的解释。
　　关键词 最高房价收入比 住宅价格 家庭年收入 测算研究
　　中图分类号 F293.35　　　　　　 文献 标识码 A

本文之前，已有许多权威文章论证了商品房价格与居民收入的相关关系，其结论是两者间呈明显的正向线性关系，即商品房的价格随居民收入水平的提高而上升。根据相关资料表明，国际认可的比较恰当的房价收入比为3:1～6:1。
无论是国际上还是在国内，房地产界权威人士都承认“房价收入比”是衡量一个国家居住水平的重要指标，对于监测市场运行、制定相关住房政策都具有重要的指导意义。然而，我国这一指标的具体数值争议颇多，至今仍然没有一个权威的数值供 参考 ，更无从寻觅一些公认有效的测算 方法 。本文从中国居民经济状况的实际出发，以城镇居民为 分析 对象，并根据居民习惯和国家相关的政策提出了一系列假设，对符合我国国情的居民能承受的最高房价收入比进行了大致推算。
推算思路：通过对居民消费状况的实证研究，得出居民能用于购房的年均最大支出，当这一数值能够偿还购房按揭贷款的年还款额时， 计算 得到的房价收入比即为居民有能力购房的最大房价收入比。
1 模拟消费关系式
笔者通过对历年城镇居民收入和消费支出的研究，发现居民的消费支出各项中存在一定的线性关系（见表1）。
笔者运用SAS数学统计软件对数据进行一系列的分析和处理，得到YZ与SP之间的相关系数为0.98832，当取自信度为0.05时，与相关系数0.98832相对应的自信误差为0.0001﹤0.05，说明YZ和SP之间的确存在相关性；同理SB与SP，JT与YL，JY与YL，JZ与YL之间也存在一定的相关性，相关系数分别为0.93112、0.99181、0.99654、0.97254，与各相关系数相对应的自信误差分别为0.0003、0.0001、0.0001、0.0001，均小于0.05，检验说明的确线性相关。在此前提下，利用Mathematic软件对数据进行拟合，得到如下关系式： 内容来自www.nseac.com
YZ＝－9.746＋0.266 SP
SB＝－28.026＋0.190 SP
JT＝－5.746 ＋1.410 YL
JY＝ 100.721＋1.867 YL
JZ＝ 95.484＋1.403 YL
由于人均消费支出(AXF)可表达为：
AXF=SP+YZ+SB+YL+JT+JY+JZ+σ (σ的加权平均值为190)
于是，AXF可简化成如下形式：
AXF＝1.456SP＋4.050JZ－43.877（1）
而AXF＝ASR×C（2）
其中，C为消费倾向。
2 模拟购房支出关系式
对于购房支出的测算笔者基于以下假设：①测算的对象为平均经济水平的城镇居民，即假定平均经济水平的城镇居民都应该具备通过贷款进行购房消费的经济实力；②城镇居民除了日常正常消费支出外，其余的收入全部用于购房支出，且这项购房支出仅仅勉强支付因购房而向银行申请贷款的每年的本利和；③城镇居民是以 目前 的稳定收入预算作为购房前提(他们不可能预知未来收入状况)，并出于谨慎不愿冒险购买超过当前收入水平支撑能力的房屋；④居民都可以获得银行按揭贷款支持来购房，银行愿意且居民能够承担的比较现实可行的贷款方式为7成20年的按揭贷款，居民采取每年等额还款方式。3成的首付款居民能够通过各种筹资渠道支付，如多年储蓄、出卖旧房、家人资助等；⑤据统计，城镇居民居住支出中有60%用于支付水电气等配套设施，40%用于住宅支出。笔者将这一支出也计算到人均购房支出中。
考虑到我国是一个 发展 中国家，人民生活水平还有待进一步提高，居住条件也在不断改善，因此从满足大多数人的居住作为出发点，笔者认为能勉强满足平均居住水平的房价才是合理的房价，能为平均经济水平承担的房价才是合理的房价。这个房价水平包括居民根据自己的经济实力等原因选购的新开发的商品住宅或二手房等情况的平均房价，因此笔者进行如下模拟。
ASR－AXF+0.4×JZ＝GF（GF表示人均购房支出）（3）

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GF×户均人口数＝房价×0.7×年还款比例（4）
利用现行银行住宅贷款利息及贷款年限（7成20年）计算得到这一比例为0.079。
3 推算房价收入比
将上述（1）、（2）、（3）、（4）式整理合并得：

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