农村集体非农用地流转受困现行法律(4)
2014-09-06 01:02
导读：完善有关集体 非农用地法律是当务之急 南海在土地使用上所反映出的现实与法律的冲突，表明法律的规定已大大滞后于经济发展的现实。不允许集体土地
完善有关集体
非农用地法律是当务之急
南海在土地使用上所反映出的现实与法律的冲突，表明法律的规定已大大滞后于经济发展的现实。不允许集体土地在转为非农用地以后的出租、转让的法律规定已严重制约经济发展。
具体而言，第一，将农村集体土地转为国有，不利于农村的化和城市化。按照现行政策规定，这两种性质的土地在参与工业化时，土地的价格差别太大。如果是农民自己将集体土地非农化，其主要支出集中在搞填土等基础设施建设，即使加上购买异地土地农转非指标，一亩地的费用也就几万元。而如果是变成国有土地，就是一般工业用地办出让手续，其费用起码也要１５万元。对来讲，地价如此高昂，是难以承受的，地方利用土地招商引资以发展当地经济的愿意也只能落空。
第二，现行的法律法规鼓励的是让集体以自用的土地来办企业。据我们了解，在浙江温州等地，广东的南海、顺德、东莞等地，凡是私营企业发达的地方，集体出租土地现象就较为普遍。集体组织已经不会再去办企业了。他们出租土地，为一批批民营企业的不断壮大提供了条件。我们的法律已经严重滞后于沿海发达地区的土地利用现状，甚至违反了制定法律条款的初衷。
第三，现行的土地法规在制定时没有考虑到近几年大量乡镇企业改制的实际情况。企业改制后的该土地使用者已不是本集体组织，他们要么向农村集体组织交纳土地租金，但法律不答应；要么通过国有出让获得土地使用，但成本太高。这是一个两难的困境。乡镇企业改制后土地问题已对现行法律、法规的修正形成倒逼之势。
第四，无论是将土地转为国有，还是集体利用自己的土地自办企业，都无法保障土地非农化以后农民的土地权益。在广东这类土地级差收益十分显著、农民已经觉醒了的地区，单靠国家强制的办法以使农民失去土地的做法已很难行得通。如果没有机制来保障土地非农化后农民对土地级差收益的分享，其后患无穷。
（科教论文网 lw.nSeAc.com编辑发布） 第五，由于集体土地不允许出租，地方和企业只能采取变通的办法来应对。但是，这对投资者也不利，因为他的资产长期处于高风险状态，无法建立长期预期。
因此，更为现实的做法是，在法律和政策上作出调整，使集体土地进入市场合法化。也就是说，在农业用地经过有关批准已办理非农用地手续后，应允许除买卖以外的土地出租、转让。也许有人说，这样是否会不利于保护耕地，但事实上，禁止集体土地的转让、出租，不仅没有起到保护耕地的目的，反而会经济的发展。要保护耕地，核心在于把住第一道关，即严格土地农转非的手续，在这个前提下，再将第二道关放开，即将土地非农化以后的权利用活，才能促进我国稀缺土地在非农化以后的高效利用。
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