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我国房地产信托经营管理模式选择和若干问题分(2)

2016-03-26 01:00
　　关联交易。房地产信托资产与房地产信托管理公司的关联方进行交易，从而损害投资人利益的行为。
　　费用转移。房地产信托管理公司可能会将房地产信托公开说明书之外的费用转嫁于房地产信托资产。此种费用的转移可能有两种形式：第一种通过所谓的“软费用”的形式将房地产信托管理公司享受的额外服务通过证券经济商佣金回扣的形式转嫁于房地产信托资产；第二种则是利用法律条款中的漏洞将营销费用转移给房地产信托资产。
　　除此之外，在房地产市场透明度不高的情况下，采用外部管理模式的房地产信托将会给投资者带来更大的风险。仲量联行于2004年曾发布过一份亚洲及其他地区房地产市场透明度指数的研究报告，该报告将各国的房地产市场透明度指数按照“五等级系统”进行分类。结果显示，在所有的亚洲国家中，除了香港、新加坡和马来西亚等国家和地区的房地产市场透明度能列为二级水平之外，其余亚洲国家均存在着严重的透明度问题。房地产市场的不透明将使区域内的国际投资形势受到严重挫伤，更会侵蚀相关证券价值。因此切实改善信息透明度以及建立有效的公司治理机制也成为亚洲房地产行业的当务之急。而亚洲房地产信托基金正是建立在这样一个不够透明的房地产市场中，外部管理模式所面临的信息不对称在亚洲各国的房地产信托管理中无疑是雪上加霜，代理矛盾更显恶化。
　　总而言之，采用外部管理模式的房地产信托可能产生明显的利益冲突，使股东的利益蒙受损失，更甚者阻碍房地产信托业的健康成长。此外，采用外部管理模式还会产生人们所并不希望看到的代理成本，而这些代理成本更可能会影响房地产信托的现金流和收益，并最终侵蚀其股票的价值。 （科教论文网 Lw.nsEAc.com编辑整理）
　　因此，我国的房地产信托选择伞型模式。既然外部管理模式存在前文所指的诸多问题，同时考虑到我国房地产市场仍然处于以发展商为主导，以开发为重点的起步阶段，拓展开发商融资渠道以及培育房地产机构投资者就成为当前我国房地产金融研究领域的重点。我国将来推出的房地产信托基金更应充分考虑当前市场的实际情况，以帮助开发商拓展融资渠道和培育房地产机构投资者为主要目的。以开发商为核心的、以内部管理模式为特色的伞型基金模式可以成为我国房地产信托的首选模式。
　　纵览全球房地产信托的发展历程，正是一个管理模式不断革新的历程。早在1960年设立之初，美国也只允许房地产信托以外部管理形式运作。而到了1986年房地产信托内部管理获得法律认可之后，结构的创新使得美国的房地产信托行业得到了突破性的发展，内部管理模式，特别是其中的伞型模式多重房地产信托结构也在十多年中迅速成为房地产信托业的主流模式。
　　由于历史原因，传统的外部管理模式在世界各地广泛存在，我们的亚洲邻国也大多沿袭这一模式，国内的研究者和管理层也对此相对熟悉，但是，我们却不能坐视不顾外部管理模式的诸多弊端及其在房地产信托市场较为成熟的美国近十年来所受到的冷遇，依循美国房地产信托经营管理的发展历史来看，采用外部管理模式极有可能蕴藏着巨大的风险，其中的代理问题更是可能成为制约我国房地产信托未来发展最大的羁绊因素。
　　正是基于外部管理模式所存在的弊端，以及伞型管理模式所显现出的一系列相对优势，我国在研发房地产信托时，可能直接移植伞型模式更有可行性。
　　
　　三、当前若干问题分析
　　（一）法律法规尚不健全
　　目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。