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房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于

2017-04-07 01:01 　　 [摘要] 中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题，而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中，笔者综合前人的研究成果，利用改进的CAPM模型，设计出了判断房地产行业价格泡沫的模型，希望能抛砖引玉，引起相关研究者的重视。
　　[关键词] 房地产 房地产泡沫 CAPM模型
　　
　　近年来，中国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。虽然目前中国的房价增速放缓，甚至有些地区的房价出现下调，但整体仍维持高水平，使得不少购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日发布的调查结果，今年6月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。同时，中国的CPI持续攀升，屡次创下新高，瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份做出预测，2008年中国CPI或将达到7%。如此之高的CPI，如此高的房价，已经引起了人们的普遍关注。不少业内人士明确指出，中国的房地产存在泡沫。
　　一、房地产泡沫的概念
　　所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面临着相似的严峻形势。 （科教范文网http://fw.nseac.com）
　　二、房地产泡沫的特征以及判定
　　房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;(3)房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
　　房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞认为，一般一国的房地产价格是否存在泡沫可以从以下指标或状况判断：
　　1.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降。而在当前的中国房地产市场，存在下列问题:(1)房屋的出售价格过高：房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2～6之间，我国平均房价收入近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过快：房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现，合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续，而在中国这个情况不容乐观。(3)实际租金下跌：2006年～2007年，房屋的租赁价格增长率为1.8%，远低于城市居民消费价格11.2%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面表现为泡沫。
　　2.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。在中国目前的房地产市场，存在如下问题:(1)房屋销售额超常增长：房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。近年来，由于对房地产过热预期，房屋销售额增长率达到42%～56%，高出社会消费品零售总额增长率25～27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。(2)抵押贷款爆炸性增长：房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，住房贷款高速增长，已明显超过可支配收入的增长。(3)国际热钱与民间游资大量流入：目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国，并投资房地产，带动投机需求。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说明中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。