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厚利驱动下的城市违建市场化治理对策(1)

2014-11-19 01:11 内容摘要：“违建”是违法违章建筑的简称，全国城市“违建”呈现出久禁不绝、愈演愈烈的膨胀态势。根本原因在于“厚利驱动”以及背后存在着一个“厚利形成机制”。违建及其厚利既损害市场经济的公平与效益机制，也有悖和谐社会的通用价值准则。治理违建离不开现代行为科学倡导的“抑制三段论”，然而治本之策却惟有运用市场化对策截断违建的厚利。　　关键词：城市　违建　厚利驱动　市场化对策
　　
　　“违建”是违法违章建筑的简称，如今在一些城市正呈愈演愈烈之势，以至到了再也不能漠视的地步。鉴于相关讨论已较多见诸媒体，这里主要从经济学角度进行分析并尝试从市场角度提出对策建议。
　　
　　城市“违建”的现状
　　
　　违建规模大
　　全国所有城市都不同程度地存在违建，而愈是大城市问题愈突出。据媒体报道（因违建有规避登记倾向很难获得其准确统计数据），南京市“已确认的违法搭建”为200多万㎡，乌鲁木齐市的各种违法违章建筑达320余万㎡，据深圳市的一次相对比较全面的摸底调查，截至2000年底该市各类违建达1.21亿多㎡，占全市建筑物总面积3.38亿多㎡的36%。其中一半为违法私房，计30多万栋、5874万㎡；其他有违法住宅1022万㎡，厂房4844万㎡，商业、办公用房394万㎡等。
　　建筑密度高
　　建筑覆盖率平均达70%～80%，最高逾100%——超越宅基地或占道营建。8层以上的“握手楼”、“一线天”比比皆是，近年来更快速向超高发展，10以上的破记录超极限容积率（建筑面积/用地面积）早已不鲜见。
　　涉及利益群体广
　　我们以厦门市为例，岛内村镇违建面达到总户数的50％以上，部分村达80％以上，岛外也呈快速增长态势。从全国总体情况看，拥有违建者远不只是人们想象中的村民、村干部，还有集体组织、基层政权、企事业单位、户籍非户籍城乡居民、有业无业者、公职人员（含执法人员、党员干部）甚至黑恶势力等。如媒体曾披露深圳宝安区一交警拥有9栋、数万平方米违法私房。
　　抢建速度快
　　为了抢在查处之前造成既成事实，有的违建者竟创下夜建４万㎡的“隔夜楼”奇迹。深圳自建市以来先后出现过多次抢建高潮，尽管每年都拆除临时性违建300多万㎡，但拆除速度远远跟不上抢建速度。曾一度让特区人引以为荣的“三天一层楼”的深圳速度早已被违建者刷新。目前深圳全市违建面积已大大超过2000年摸底数，占建筑物总面积估计上升到40%左右。北京市2002年拆除违建522万多㎡，广州市城管综合执法支队自成立以来清拆违建1877万㎡。然而由于抢建因素的存在，两市要分别在2008年奥运会和2010年亚运会之前全面完成清拆目标，任务相当艰巨。
　　清理违建难
　　困难来自盘根错节的关系与人情网，受益人的强烈反弹甚至暴力抗法，违建者顶风作案，对执法部门下达的停工令或贴上的封条视而不见。为此各城市都相继颁布了措辞严厉的清拆令或整治通知，可实施效果常常不尽如人意。一些地方政府在无奈之余只好请出公证员和法官、调动大批警力、动用推土机甚至爆破手去实施强拆。这固然可以惩治少数财大气粗、强硬蛮横、纯经营性的钉子户，可对那些生活确实困难、自建自住的弱势群体未必妥当。面对众多的违建者，“法律天然的软弱面”显露无余。
　　
　　城市“违建”原因分析
　　
　　面对久禁不绝甚至不断膨胀的违建，深恶痛绝的群众和舆论往往将原因归咎于政令不畅、决心不大、监管不够、责任不明、执法不严、惩处不力等等。这都不是根本原因。违建如此“顽强”膨胀归根到底在于“厚利驱动”以及背后存在着一个“厚利形成机制”——强大的“低端市场需求”与事实上的“用地双轨制”。
　　从“投资-回报比”看，由于占房地产开发投入大项的土地资源成本被业主规避，违建就仅剩建设成本。考虑到设计档次、使用材质和施工队伍资质偏低等因素，经平衡多层砖混和高层钢混结构的成本差异，专家估计大城市违建的平均成本约为700元/㎡，中小城市约为500元/㎡。而在广州、深圳这样的大城市，普通建筑物的平均租金水平（综合考虑了地段、高套内率、一楼商铺等因素）达每月每平方米建面30元左右，亦即360元/㎡/年。这样按房屋一般使用期70年计算，违建的“投资回收期”（投资额/年均现金流入量）为2年左右,表明即使计入建设期也只需2～3年就可收回全部投资而进入高额净回报期；其会计收益率（年均利润/原始投资额×100%）逾50%；净现值指数（PVI=∑[CIk/(1 i)k]/∑[COk/(1 i)k]，预期年均折现率6%）达7.65；成本利润率达3500%。