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关于投资性房地产公允价值后续计量模式探讨

2014-06-24 01:10 　　关键词：性房地产；模式；公允价值模式
　　论文提要：根据最新准则的规定，投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式，不同模式对企业利润等方面产生不同影响。本文从投资性房地产后续计量模式选择出发，分析投资性房地产后续计量模式选择现状，并提出相应的建议。

　　
　　一、投资性房地产后续计量模式选择现状
　　
　　与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业会计准则第3号—投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。然而，大多数公司仍决定采用历史成本模式，究其原因，有以下几种：
　　（一）条件严格。采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足两个严格条件：首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量。其次，同类或类似的房地产（如物），是指所处位置和地理相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃，其实很不容易。可见，在投资性房地产准则中，禁止含有较多假设的估值技术的应用，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。
　　（二）利润波动幅度加大。在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，《企业会计准则第8号—资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。
　　（三）加剧净利润与现金流背离程度。净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。
　　（四）信息成本较高。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。