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商品房预售合同与相关法律问题(5)

2015-03-30 01:01
导读:2.其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记,买受人的期待权即获得物权的排他性效力,同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先

2.其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记,买受人的期待权即获得物权的排他性效力,同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同,能获得产权登记,亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记,其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。
3.两次预售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征,故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先,其不但可以请求出卖人履行合同,获得产权登记,宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效,而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况,此时保护后买受人登记在先的期待权,必须同时具备其为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。
资料
1、陈 文 主编 《律师房地产业务》
2、程信和 主编 《房地产法》 
3、胡德胜 《预售商品房买受人权利保护的法律问题》
4、《中华人民共和国房地产管理法》
5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
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