试论房地产开发企业的会计核算(2)
2015-12-16 01:03
导读：三、房地产开发企业建筑本钱、土地本钱的计算分摊 房地产开发企业的开发产品本钱，一般可划分为建筑本钱和土地本钱两大类，即开发产品本钱=建筑本
三、房地产开发企业建筑本钱、土地本钱的计算分摊
房地产开发企业的开发产品本钱，一般可划分为建筑本钱和土地本钱两大类，即开发产品本钱=建筑本钱 土地本钱。建筑本钱构成比较复杂，既包括前期用度和房屋的建造本钱，还包括与开发产品相关的配套设施用度，以及预提的商品房维修用度、白蚁防治费等其他间接用度；土地本钱构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往由于用途不同、建筑结构不同，甚至由于楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的本钱，特别是土地本钱，往往是笼统的。因此，如何尽可能公道地计算分摊完工产品的建筑本钱和土地本钱，是房地产开发企业核算的一个困难。
当然，对于开发的房屋假如用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑本钱和土地本钱。具体做法是，将小区可售房产连同回全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发本钱（包括建筑本钱和土地本钱，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的本钱，再按各套住宅面积分摊产品本钱；假如其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽公道，可通过估算方法，将其估算的本钱从总本钱中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品本钱。这种本钱分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。
但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑本钱可采用估价修正法进行计算分摊，土地本钱可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
（科教论文网 lw.NsEac.com编辑整理） 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑本钱。估价修正法是通过对建筑本钱的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑本钱的方法。这种方法也应分步实施：
首先，应估算房屋单位建筑本钱。所谓房屋单位建筑本钱，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑本钱，内容包括：（1）房屋自身的建筑本钱；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑本钱；（3）应分摊其他间接用度构成的开发本钱等。
单位本钱采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总本钱，即：开发产品估算的建筑总本钱=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑本钱）；假如可出售开发产品有少量项目单位本钱明显偏低或偏高，也可按估算本钱将其单计并从总本钱中剔除。 接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总本钱÷开发产品估算的建筑总本钱。假如可出售产品中有少量项目单独计算本钱的，应将已单独计算的本钱从公式中“÷”号前后的“总本钱”中扣除。假如总本钱无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总本钱”为建筑总本钱。
最后，计算不同结构房屋应分摊建筑本钱和单位建筑本钱：各类结构的房屋建筑本钱=该类房屋估算本钱×修正系数；该类房屋单位本钱=该类房屋建筑本钱÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑本钱×修正系数。
假如竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造本钱反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属用度等间接用度，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步，采用售价比率法计算和分摊土地本钱。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地本钱的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有贸易用房的地块开发，或者纯贸易用房开发的土地本钱时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：
