试论房地产开发企业的会计核算(3)
2015-12-16 01:03
导读：首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和均匀单位售价。 接着，应运用售价本钱比率计算非住宅房逾额本钱售价，以剔除房屋不同结构对
首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和均匀单位售价。
接着，应运用售价本钱比率计算非住宅房逾额本钱售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价本钱比率计算分摊土地本钱时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的本钱称为逾额本钱，将与逾额本钱相对应的售价称为逾额本钱售价：逾额本钱售价=逾额本钱×（1 本钱毛利率）；各类非住宅房逾额本钱售价=（该类非住宅房单位建筑本钱-住宅房单位建筑本钱）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋本钱总额）。
然后，再计算土地本钱比率。土地本钱比率是指土地本钱与剔除逾额本钱售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地本钱比率=占用土地的全部本钱（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-逾额本钱售价合计）×100%。
最后，再计算不同用途房屋应分摊土地本钱。公式为：（1）住宅房应分摊土地本钱=该类房屋售价×土地本钱率；（2）非住宅房应分摊的土地本钱=（该类房屋售价-该类房屋的逾额本钱售价）×土地本钱率。
以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地本钱公式中的房屋建筑本钱，应以第一步计算的本钱为准；全部房屋总本钱，则应为建筑总本钱和土地本钱总额之和。
