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试论房地产开发企业的会计核算

2015-12-16 01:03 一、会计制度的适用
　　
　　我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：
　　1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业职员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
　　2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。
　　3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，假如房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。
　　4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，假如达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
　　
　　二、应增设的会计科目
　　
　　本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供同一财务会计报告的条件下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：
　　1.“开发本钱”科目。本科目核算房地产开发的用度和本钱，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等用度；（2）开发采用出包方式的，根据预支给承包商的款项和工程进度估价的开发本钱；（3）工程采用自营方式发生的各项本钱用度；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部分治理的维修费和分摊的间接开发用度；（5）应予资本化计进产品本钱的借款用度等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产本钱。
　　购进已拆迁平整的土地预备用于房产开发，可先计进“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发本钱”的明细科目。
　　2.“开发间接用度”科目。本科目相当于产业企业的“制造用度”，核算为开发产品而发生除应由行政治理部分承担的用度以外的各项间接用度。
　　3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
　　4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
　　5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
　　编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计进报表的“存货”项目。