论《物权法》对验资中不动产物权确认的影响(2)
2017-01-27 01:02
导读：①由于申请不动产登记需要缴纳契税等税收，股东为了避税，将自己所购置有房屋、土地使用权的物权直接登记为被投资单位。这种情况下，房屋施工合同
①由于申请不动产登记需要缴纳契税等税收，股东为了避税，将自己所购置有房屋、土地使用权的物权直接登记为被投资单位。这种情况下，房屋施工合同、土地使用权出让合同、发票、付款凭证上都是股东的名字，只有不动产权屑证书登记为被投资单位，在出资前股东账面上反映为固定资产，被投资单位账面设有任何反映。
②股东出资以被投资单位的名义购置房屋、土地使用权，房屋、土地使用权的物权登记为被投资单位，有关合同和发票的名字为补投资单位，但是由于这些凭证没有被交给被害人投资单位，在被投资单位账面没有任何反映，股东账面或反映为投资，或者反映为暂付款。
笔者以为，由于上述两种情况下股东没有被登记为权利人，都不能认定该房屋、土地使用权在出资前回股东所有，因此，也只能考虑以债权的出资方式出资，或者由股东放弃债权形成被投资们资本公积后以资本公积转增资本。
(3)股东以向被投资单位借款购置的不动产出资，在实务中，笔者发现股东往往以被投资单位的资金购置不动产，不动产权屆证书却登记为股东名下，然后股东以该不动产投进被投资单位，在投资前，被投资单位账面反映为对股东的债权，股东的账面反映为固定资产和对被投资单位的债权，笔者以为，由于不动产权属证书登记一，股东拥有不动产物权，可以以不动产出资；对于以被投资单位的资金购置不动产的行为，可以根据具体情况认定为股东向被投资单位投资或者抽逃出资，在以不动产出资时，应当在评估作价的基础上扣除该借款以及按银行同期贷款利率计算的利息后的余额作为出资额，所扣除的款项作为股东回还借款或股东补缴出资。
(4)在建工程出资的可行性，以在建工程出资时，股东往往已办理了土地使用权证书、未能办理房产证。根据不动产物权以登记为取得方式的原则，股东只取得了土地使用权，还没有取得房屋的物权，表面上看只能以土地使用权出资。但是《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建造、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外。”第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，”因此，假如可以确认土地使用权的，可以以在建工程出资，但是应该留意审验该在建工程的工程款是否已付清，应当在取得施工合同、工程结算资料、付款凭证的基础上核实支付工程情况，再向施工方查询或函证工程款支付情况。审验时应当在评估作价的基础上扣除未付工程款余额作为出资额。假如该在建工程未办理土地使用权证的，因权属无法确认而不能用以出资。
（科教作文网http://zw.ΝsΕac.cOM编辑） 笔者只对《物权法》公布实施后验资业务中房屋建筑物、土地使用权等不动产物权确认的影响进行了浅析，在实际工作中，应当根据《物权法》的有关规定进行审验，避免因物权回属不符正当律规定而导致的验资风险。
