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房地产开发企业财务风险及其防范务管理毕业(2)

2016-03-09 01:08
　　3.降价促销，回笼资金
　　随着楼市观看气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委发布的最新统计数据显示，2008年9月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2008年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观看，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十”的销售旺季，也没有旺起来。
　　4.开发企业经营活动现金流净值多为负值
　　企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从2008年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。
　　从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。
　　
　　三、房地产开发企业财务风险的成因分析
　　
　　一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者以为，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积存等历史遗留原因。
　　1.融资渠道的严把关，筹资风险加大
　　这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关。
　　（1）金融信贷政策的持续紧缩
　　2007年，中国银监会发布了《关于加强贸易性房地产信贷治理的通知》，对贸易性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕的中心经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年6月7日，中心银行再次上调存款类金融机构人民币存款预备金率1个百分点，至此，2008年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款预备金率，目前达到17.5％，创历史新高，此举在控制贸易银行的贷款资金规模，控制资金的活动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在2008年10月份两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。 　　（2）修正企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高
　　2008年4月国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴题目的通知》（国税函[2008]299号）明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收进，应按照规定的预计利润率计进利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，进步房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。
　　2.整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想
　　自2007年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观看氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相打出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争上风，回笼短缺的资金。